나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20174 [1] 충청남도 보령시 오천면 원산도리 193-2 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20174 [1] 충청남도 보령시 오천면 원산도리 193-2 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경20174
• 주소: 충청남도 보령시 오천면 원산도4길 39-13
• 감정가: 4,321,396,120원
• 최저가: 1,037,567,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 숙박시설

홍성지원 경매5계 2024타경20174 | 소재지: 충청남도 보령시 오천면 원산도4길 39-13 | 감정가: 4,321,396,120원 | 최저가: 1,037,567,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 사건 개요

사건번호는 홍성지원 2024타경20174 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매 사건입니다. 본건은 채권자 보OOOOOOOO의 신청에 의한 강제 경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 원OOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복병합사건으로 진행되고 있어 채권 관계 및 이해관계인이 복잡할 수 있습니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 충청남도 보령시 오천면 원산도리 193-2이며, 용도는 숙박시설입니다. 감정가는 4,321,396,120원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 2630.00㎡ (약 795.57평)이며, 건물 면적은 1940.00㎡ (약 586.85평)입니다. 건물 제시외면적 256.16㎡ (약 77.48평)이 별도로 있으며, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다.

1.3. 매각 특이 사항 및 주의사항

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

주의사항으로 제시외 건물 (2024타경20174 관련)이 포함되며, 건물 내부에 설치된 스파시설과 옥탑은 본 건물 가액에 포함되어 감정되었습니다.

일부 토지 목록(목록 7)은 현황 도로로 이용 중이므로 이용 및 관리상 유의해야 합니다. 또한, 목록 2, 4, 5는 공부 상 지목은 임야이나, 합법적인 절차에 의해 사용 승인된 건물의 부지로 사용되는 현황 대지이므로 매수 후 지목 변경 가능성 및 그에 따른 비용 발생 여부를 검토해야 합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 충청남도 보령시 오천면 원산도리에 위치하며, 서해안에 위치한 원산도는 최근 보령 해저터널 개통으로 인해 접근성이 획기적으로 개선된 지역입니다.

해저터널 개통으로 보령 시내 및 서해안고속도로를 통한 수도권 및 충청권의 접근 시간이 크게 단축되어 관광객 유입이 급증하고 있습니다. 본 숙박시설은 해안가에 위치할 것으로 예상되며, 해수욕장 등 주요 관광 시설과의 접근성이 우수하여 관광 및 숙박업 운영에 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석

용도가 숙박시설인 점을 고려할 때, 원산도의 증가하는 관광 수요를 직접적으로 수용할 수 있는 시설입니다.

원산도는 레저 및 해양 관광의 중심지로 성장하고 있으며, 대규모 숙박시설은 계절적 요인 외에도 주말 및 연휴기간 동안 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다. 1940.00㎡ (약 586.85평)에 달하는 건물 규모와 스파시설 포함은 고급화된 숙박 서비스를 제공하기 유리하여 높은 객단가를 설정하는 데 도움이 될 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

주변은 주로 펜션, 리조트, 식당 등 관광객을 대상으로 하는 상업 시설로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 대형 마트나 종합병원 등 도시형 편의시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 관광지 특성상 기본적인 생활 편의 시설(편의점, 소규모 식당)은 갖추어져 있을 것입니다.

*혐오시설 검토*: 해안가 관광지 특성상 대규모의 특정 혐오시설(예: 화장장, 폐기물 처리장, 대형 공장)은 입지하지 않았을 가능성이 높습니다. 다만, 해양 폐기물 처리 또는 소규모 선착장 및 어판장 등이 인접해 있을 경우, 소음이나 미관상 불편함이 발생할 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

3. 권리 관계 및 잠재적 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

일괄매각 조건이므로 토지 및 건물을 분리하여 매각하는 위험은 없으나, 제시외 건물 및 부합물(스파시설, 옥탑)의 가액이 감정가에 포함된 점을 확인해야 합니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 비교적 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상되나, 임차인 현황 및 유치권 등 성립 여부는 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지 현황과 관련하여 다음과 같은 리스크를 유의해야 합니다.

* **지목 불일치 리스크**: 일부 토지(목록 2, 4, 5)가 공부상 '임야'이나 현황이 '대'인 점은 합법적 절차를 거쳤다고 명시되어 있으나, 향후 매매 또는 추가 개발 시 지목 변경에 대한 법적, 행정적 절차 및 비용 부담을 재확인해야 합니다.

* **현황 도로 리스크**: 목록 7이 현황 도로로 이용 중인 점은 사유지가 공용도로로 사용되는 '사실상의 도로' 문제를 야기할 수 있습니다. 이는 재산권 행사(예: 건축 증축, 담장 설치 등)에 제한을 가져올 수 있으며, 매수 후 도로 점용료 또는 부당이득 반환 청구 등의 문제가 발생할 가능성을 전문가와 상의해야 합니다.

* **중복병합 리스크**: 중복병합사건은 이해관계인이 다수이거나 법적 다툼이 복잡하게 얽혀 있을 수 있음을 시사하므로, 대출 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 보령 해저터널 개통으로 인해 관광 잠재력이 급부상한 원산도의 핵심 숙박시설입니다. 40억 원대의 감정가는 상당한 규모와 입지를 반영하며, 성공적인 관광업 운영을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 중복병합사건으로 인한 복잡한 채권 관계, 일부 토지의 현황 도로 이용 문제, 지목 불일치 등 권리 상의 특이사항을 명확히 분석하고 입찰에 참여해야 합니다. 충분한 현장조사와 권리분석을 통해 리스크를 관리한다면 매우 매력적인 투자 기회가 될 것입니다.

4.2. 투자 포인트

* **최고의 입지**: 보령 해저터널 개통에 따른 접근성 개선 및 관광객 증가의 최대 수혜 지역에 위치한 숙박시설입니다.

* **수익성 확보**: 대규모 건물 면적(1940.00㎡, 약 586.85평)과 고급 스파시설 포함으로 객실 수 및 부대시설을 통한 안정적인 운영 수익을 창출할 수 있습니다.

* **일괄 매각의 안정성**: 토지 및 건물을 동시에 매입하여 개발 권한 및 사용권을 온전히 확보할 수 있습니다.

* **지목 현황의 실질적 가치**: 공부상 임야라도 이미 합법적으로 건축이 승인된 '현황 대지' 상태이므로, 사실상 숙박시설 운영 부지로서의 가치가 충분합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계