나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21085 [1] 충청남도 예산군 덕산면 광천리 산121-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21085 [1] 충청남도 예산군 덕산면 광천리 산121-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경21085
• 주소: 충청남도 예산군 덕산면 광천리 산121-4
• 감정가: 54,830,780원
• 최저가: 6,451,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

홍성지원 경매5계 2024타경21085 | 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 광천리 산121-4 | 감정가: 54,830,780원 | 최저가: 6,451,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 사건은 홍성지원 2024타경21085 (1) 사건번호로 진행되는 토지일부지분매각 물건입니다.

소재지는 충청남도 예산군 덕산면 광천리 산121-4이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 54,830,780원으로 책정되었으며, 매각 대상 면적은 전체 토지 면적 290,281.00㎡ (약 87,816.35평) 중 일부 지분입니다.

토지 지분율은 644423.8200000001로 확인되며, 이는 매각 대상의 크기를 결정하는 요소입니다.

1.2. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산 강제경매입니다. 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건 임야는 충청남도 예산군 덕산면 광천리 소재 광천저수지 서측 인근에 위치한 자연림 지역입니다.

주위는 전답 등의 농경지, 농가주택, 저수지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 자연 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 입지조건:

교통 상황은 인근까지 차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

토지의 형태는 대체로 부정형의 급경사지이며, 현황은 자연림 및 분묘 등으로 이용 중입니다.

지적상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축이나 개발 시 도로 확보에 대한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

주변에 일반적인 도시형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지상에 연고 미상의 분묘 수십기가 산재해 있는 점이 해당 물건의 현황상 주요 특이점입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항:

본 토지는 농림지역 및 보전관리지역에 걸쳐 있으며, 산지관리법상 임업용산지와 준보전산지로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역(일부제한지역)에도 해당되어 가축 사육에 제한이 따릅니다 (500m 이내, 600m 이내 제한).

이러한 복합적인 규제는 토지의 개발 가능성을 현저히 낮추므로, 투자는 보전 및 장기적 관점에서 접근해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요:

본 물건은 채권자의 강제집행에 의해 매각이 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

임대관계는 미상입니다.

3.2. 특이사항 및 권리적 리스크:

가장 큰 특이사항은 공유자우선매수신고가 가능하다는 점입니다.

공유자 우선매수권은 1회만 행사할 수 있으므로, 입찰에 참여할 경우 공유자의 우선매수 신청 여부를 반드시 고려해야 합니다.

지상에는 연고 미상의 분묘 수십기가 소재하며, 이는 분묘기지권 성립 가능성이 높아 낙찰자가 토지 사용에 제약을 받거나, 이장 비용을 부담해야 하는 중대한 권리적 리스크입니다.

제시외 물건으로 철제펜스가 소재합니다.

4. 시장 분석

4.1. 주변 환경 및 이용 현황:

본 물건은 임야 지분 매각 건이며, 주변은 농경지 및 자연림 위주로 상권 형성이나 생활 편의시설과는 거리가 멉니다.

현황상 자연림 및 분묘 외의 다른 용도로 이용하기 어려우며, 지분 매각의 특성상 단독적인 개발이나 이용은 불가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크:

지분 매각 리스크: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의(공유물 분할 청구 소송 등)를 통해 실질적인 권리를 확보해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생합니다.

공유자 우선매수권 행사: 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사하면 매각을 받을 수 없습니다.

분묘기지권 위험: 연고 미상의 분묘 수십기는 현존하는 가장 큰 리스크이며, 이장 문제 해결 없이는 토지 사용에 제약이 따릅니다.

맹지 리스크: 지적상 맹지라는 점은 개발 및 이용 가치를 크게 하락시키며, 도로 개설은 장벽이 될 수 있습니다.

강력한 규제: 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지 등의 복합적 규제로 인해 단기적인 개발이나 용도 변경이 사실상 어렵습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견:

본 물건은 대규모 임야 지분을 낮은 감정가로 취득할 수 있는 잠재력이 있으나, '지분 매각', '맹지', '분묘기지권', '공유자 우선매수' 등 경매 물건 중에서도 최상급의 고위험 요소들을 모두 포함하고 있습니다.

따라서, 입찰자는 리스크에 대한 명확한 이해와 장기적인 관점에서 분묘 처리, 공유자와의 관계 해결 방안 등을 사전에 철저히 수립해야 합니다.

초보 투자자에게는 권하지 않으며, 경매 컨설턴트의 전문적인 조언이 반드시 필요한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트:

대규모 임야 지분: 전체 면적 약 8만 7천여 평의 대규모 임야에 대한 지분을 취득할 수 있는 기회입니다.

자연 보전 가치: 광천저수지 인근의 자연림으로, 장기적인 보전 목적의 산림 투자 관점에서 접근 가능합니다.

저가 매수 가능성: 지분 매각 및 다수의 리스크로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계