나이스옥션 법원경매 수원 2024타경76340 [1] 경기도 화성시 우정읍 조암리 635-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경76340 [1] 경기도 화성시 우정읍 조암리 635-1 임야 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매11계 2024타경76340 | 소재지: 경기도 화성시 우정읍 조암리 635-1 | 감정가: 917,693,000원 | 최저가: 314,768,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경76340 (1)

소재지: 경기도 화성시 우정읍 조암리 635-1

용도: 임야 (현황: 토지임야, 일부 전 및 창고)

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자/채무자/채권자: 소유자 '큰OOOOOOO', 채무자 '최OO', 채권자 '큰OOOOOO'

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 4229.00㎡ (약 1279.16평)

감정가: 917,693,000원

특이사항: 재매각 건으로, 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 요함.

제시외면적: 없음 (단, 소유자 미상 제시외 건물 3개동 존재)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 우정읍 조암리 소재 "우정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택 및 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황은 인접 토지를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통의 교통 편의성을 가짐.

토지 이용상태는 서측 하향 완경사를 이루는 부정형 토지로서, 공부상 지목은 임야이나 현황은 토지임야(임야 기타, 일부 전 및 창고)로 이용 중임.

도로 상태는 본건 동측으로 지적도상 중로1류(폭 20m-25m)와 접하며, 북서측으로 노폭 3미터 내외의 현황 도로가 있어 접근성이 양호함.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지 및 주택, 임야가 혼재된 지대에 위치하여 상업시설 밀집지역은 아님.

생활정보: 인근에 "우정초등학교"가 위치하는 등 교육 환경은 갖추어져 있으나, 전반적인 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

혐오시설 여부: 화성시의 경우 폐기물 처리시설이나 장사시설(화장장 등)과 같은 혐오시설 건립에 대한 지역 주민 간의 갈등 사례가 다수 보고된 바 있으나 , 본건 소재지(우정읍 조암리 635-1) 인근에 특정 대규모 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 해당 물건의 용도 및 주변 환경(자연녹지지역, 가축사육제한구역 등)을 고려할 때, 주변 시설에 대한 추가적인 현장 확인이 필요함.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

경매구분: 공유물분할을위한경매로서, 토지 소유자들 간의 공유 관계 해소를 목적으로 진행되는 경매임. 매각 후 지분 관계는 정리되지만, 소유권 이외의 권리 관계(예: 임대차)는 별도로 확인해야 함.

법정지상권 문제: 본건 지상에는 소유자 미상의 제시외 건물 3개동이 소재하며, 이 건물들은 매각 대상에서 *제외*됨. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 성립될 경우 토지 이용에 큰 제약이 발생할 수 있음. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격이 반영된 것임.

3.2. 잠재적 리스크

재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 낙찰자가 매각 대금을 미납했을 가능성이 높음. 이로 인해 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되었으므로, 자금 계획 수립 시 유의해야 함.

건축 리스크: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부/전부 제한), 상대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태를 가짐. 특히 상대보호구역 및 가축사육제한구역은 신축 및 용도 변경 시 건축 허가에 제약이 될 수 있어, 관할 관청에 사전 문의가 필수임.

현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '토지임야(임야 기타 - 일부 전 및 창고)'로 이용 중임. 매수 후 지목을 변경하려면 추가적인 비용과 행정 절차가 필요할 수 있음.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 화성시 우정읍 조암리에 위치한 4229.00㎡ (약 1279.16평) 규모의 자연녹지지역 토지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중임. 도로 접근성은 양호하며, 중로1류(20m-25m)에 접하고 있는 것이 큰 장점임. 그러나 소유자 미상의 제시외 건물로 인한 법정지상권 리스크와 재매각으로 인한 20% 보증금 부담, 그리고 다양한 개발 규제가 혼재되어 있어, 단순 투자 목적보다는 개발 계획을 수립할 수 있는 실수요자나 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됨.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 동측으로 중로1류(20m-25m)에 접하며, 북서측으로도 현황 도로가 있어 차량 접근성이 매우 양호함. 이는 향후 개발 및 활용 측면에서 높은 잠재력을 가짐.

토지의 현황 활용 가능성: 현황이 '일부 전 및 창고'로 이용 중이므로, 즉각적인 영농 또는 창고 용도의 활용은 가능한 상태임.

경쟁적 우위: 제시외 건물 및 법정지상권 문제로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격이므로, 권리 분석에 대한 확실한 해법을 찾을 수 있다면 감정가 대비 저렴한 가격으로 매입할 가능성이 높음. (단, 이에 대한 해결 방안 검토가 선행되어야 함)

법원 정보

수원지방법원 경매11계