나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3468 [1] 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 593 엄미리야영장시설관리동 관광휴게시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2024.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호2-22)은 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 소재 "엄미2리마을회관" 서측 인근에
위치하며, 부근 일대는 기존주택, 전,답 등의 농경지, 임야지대 및 소규모의 근린생활시설
등이 혼재하는 곳으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건(기호2-4,15,18,22 야영장 및 진입도로와 기호9,17 등)까지 차량 접근 가능하며, 인근에
서 대중교통수단 이용은 가능하나 배차간격은 원활하지 않는 등 제반 교통사정은 보통시 됩
니다.

형태 및 이용상태

기호2-4,5,6,9,15,17,18,22는 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형, 사다리형,
삼각형 등의 토지이며, 기호7,8,10-13,14,16,19-21은 부정형의 완경사 지세입니다.
기호2-4는 야영장, 기호5-8,9,10,13,16,17은 휴경지, 기호11,12,13 일부,14,19-21은 하천구
역 내이며, 기호15,18,22는 현황 "도로"입니다.

인접 도로상태

기호3,4,9,17,22(도로)는 소로의 아스팔트 포장도로를 이용 중이고, 기호2는 기호15,18,22의
현황 도로를 통하여 소로와 연결되며, 기타 토지는 맹지로서 인접토지를 통하여 출입이 가능
합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,6,11-15,18-21 (593,580,591-1,592-1,593-1,-2,-3,643-3,-4,-5,-6) : 공히
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지
역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 하천구역
(엄미천_하천구역)<하천법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호3,9,22 (588,589-1,643-7) : 공히
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별
조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호4 (643) :
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별
조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역<수도법>, 하천구역(엄미천_하천구역)<하천법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호5,7,8,10,16 (579,588-3,-4,589-3,594-1) :
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지
역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지
역<환경정책기본법>

기호17 (641) :
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별
조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역<수도법>, 하천구역(엄미천_하천구역)<하천법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

기호2 지상에 소유자 미상의 제시외 콘테이너 및 이동식(조립식)구조 MODULAR HOUSE 및 창고
등 4개동이 소재하나, 이동 및 철거가 가능한 구조물로서 평가에서 제외하였습니다.
(후첨 "사진용지" 참조 바랍니다.)

공부와의 차이

기호5-14,16,17,19-21 귀 제시목록상 전,답 등의 농경지이나, 기호5-8,9,10,13,16,17은 대부
분 "휴경지"이고, 기호11,12,13 일부,14, 19-21은 하천구역 내의 토지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1 일반철골구조 기타(경사)지붕 단층건으로서
외벽: 치장벽돌 등 마감.
내벽: 페인트 등 마감.
창호: 샷시 및 유리창호 등의 구조입니다.

이용상태

야영장시설(화장실, 탈의실, 취사장, 휴게실 등)로 이용 중입니다.
* 후첨 "건물개황도" 참조 바랍니다.

설비내역

기본적인 급배수, 전기설비 및 위생설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

별 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 본건 지상의 컨테이너 및 이동식(조립식)구조 MODULAR HOUSE, 창고 등 4개동이 소재하나, 이동 및 철거가 가능하므로 매각 및 평가에서 제외함
목록 5,6,11,12,13,14,16 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 성남지원 2024타경3468 (1)

소재지: 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 593 엄미리야영장시설관리동

토지면적: 7844.00㎡ (약 2373.0평)

건물면적: 195.20㎡ (약 59.0평)

용도: 관광휴게시설 (현재 야영장시설로 이용 중)

감정가: 6,242,269,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 별OOOOOOO

건물구조: 일반철골구조 기타(경사)지붕 단층 건물

건물현황: 야영장시설(화장실, 탈의실, 취사장, 휴게실 등)로 이용 중

1.2. 토지 세부정보

총 토지 면적: 7844.00㎡ (약 2373.0평)

토지 지분: 7844㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 세부정보

총 건물 면적: 195.20㎡ (약 59.0평)

건물 지분: 195.2㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 개황: 일반철골구조, 기타(경사)지붕 단층 건물이며, 야영장시설로 이용 중. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 페인트, 창호는 샷시 및 유리로 마감. 기본적인 급배수, 전기, 위생 설비 갖춤.

1.4. 매각 및 평가 제외 물건

본건 지상 컨테이너 및 이동식(조립식)구조 MODULAR HOUSE, 창고 등 4개동은 이동 및 철거가 가능하여 매각 및 평가에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 소재 "엄미2리마을회관" 서측 인근에 위치함.

주변은 기존 주택, 전, 답 등의 농경지, 임야 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능함.

인근에서 대중교통 수단 이용은 가능하나 배차 간격이 원활하지 않아 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됨.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지(기호2-4,5,6,9,15,17,18,22)는 인접 도로 및 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형, 사다리형, 삼각형 형태를 띰.

토지(기호7,8,10-13,14,16,19-21)는 부정형의 완경사 지세를 이룸.

이용 현황:

기호2-4: 야영장

기호5-8,9,10,13,16,17: 휴경지

기호11,12,13 일부,14,19-21: 하천구역 내 토지

기호15,18,22: 현황 "도로"

2.4. 인접 도로 상태

기호3,4,9,17,22(도로)는 소로의 아스팔트 포장도로와 접합됨.

기호2는 기호15,18,22의 현황 도로를 통해 소로와 연결됨.

기타 토지는 맹지로서 인접 토지를 통하여 출입 가능함.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있음.

주요 제한 사항은 다음과 같음:

가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

개발제한구역

배출시설설치제한지역

자연보전권역

공장설립승인지역

하천구역 (엄미천_하천구역)

특별대책지역

일부 필지는 소로1류(폭 10m-12m)와 접합하거나 저촉될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을43. 근저당권, 접수일자 2022-04-14, 채권최고액 5,100,000,000원, 채권자 별내농업협동조합.

본 경매 절차의 말소기준권리는 위 근저당권임.

3.2. 등기부 현황 요약

토지 등기부:

소유권 이전 (2001-06-08, 이정아 외 2명, 증여)

1번길 민숙 지분 전부 이전 (2019-11-12, 이진아, 협의분할에 의한 상속)

근저당권 (2022-04-14, 별내농업협동조합, 5,100,000,000원) - 말소기준권리

공유자전원지분전부이전청구권가등기 (2023-07-20, 이만규, 매매예약) - 말소

임의경매개시결정 (2024-06-14, 별내농업협동조합, 4,397,214,669원) - 말소

12번 이진아 지분 압류 (2024-06-20, 국민건강보험공단) - 말소

건물 등기부:

근저당권 (2022-04-14, 별내농업협동조합, 5,100,000,000원) - 말소기준권리

소유권 이전 (2022-06-14, 이진아, 매매 165,000,000원)

소유권 이전청구권가등기 (2023-07-20, 이만규, 매매예약)

임의경매개시결정 (2024-06-14, 별내농업협동조합, 4,397,214,669원) - 말소

3.3. 인수되는 권리

등기부 현황상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 물건명세서 상 지상권 개요는 비어있어 해당 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-07

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건이 소재한 광주시 남한산성면 엄미리는 자연녹지 및 개발제한구역으로 지정되어 있어 대규모 상업 시설 개발보다는 자연 친화적인 시설 또는 농업 관련 시설에 적합한 입지입니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 주요 상권과의 접근성은 다소 떨어지는 지역입니다.

본건의 용도(관광휴게시설) 및 현재 이용 상태(야영장시설)를 고려할 때, 지역 특성에 맞는 관광 및 레저 관련 사업이나 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 해결 가능할 것으로 보입니다.

하지만 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요하며, 상대적으로 원거리일 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 배차 간격이 길어 불편함이 있을 수 있습니다.

주요 도로와의 연계성은 있으나, 일부 필지는 맹지 상태로 인접 토지 이용에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

목록 5, 6, 11, 12, 13, 14, 16번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 광범위한 토지 이용 규제

본건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하천구역, 특별대책지역 등 다수의 강력한 토지 이용 규제가 적용됩니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 분쟁 가능성

평가 및 매각 대상에서 제외된 컨테이너, 이동식 주택, 창고 등 4개 동의 제시외 건물은 소유자 미상입니다. 향후 이와 관련된 철거, 이동, 사용 수익 등에 대한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 하천구역 및 맹지 포함

일부 토지가 하천구역 내에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요하며, 일부 토지는 맹지로서 인접 토지 이용에 따른 제약이 따릅니다.

6.5. 권리관계 복잡성

토지 등기부상 소유권 이전, 지분 이전, 가등기, 압류 등 다양한 권리 변동 이력이 존재합니다. 경매로 인해 대부분 말소되지만, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 남한산성면의 자연녹지 및 개발제한구역 내에 위치한 대규모 야영장시설 부지입니다. 넓은 토지 면적과 기존 시설은 장점이나, 다수의 강력한 토지 이용 규제와 농지취득자격증명 제출 요구는 잠재적 투자자에게 중요한 고려 사항입니다.

특히, 개발제한구역 및 자연녹지지역의 특성상 건축 행위나 토지 이용에 상당한 제약이 따르므로, 투자자는 이러한 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 현재 야영장시설로서의 가치 외에, 규제 하에서의 다른 용도 개발 가능성은 매우 제한적입니다.

농지 취득 자격증명 요건, 제시외 건물 처리 문제, 하천구역 및 맹지 등의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광활한 토지 면적

총 7844㎡ (약 2373.0평)에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 특정 용도로 개발하거나 활용할 경우 중요한 자산 가치를 가질 수 있습니다.

8.2. 기존 야영장시설 활용

현재 '엄미리 야영장시설'로 이용 중인 건물과 부지 특성을 활용하여, 기존 사업을 승계하거나 유사한 형태의 관광/레저 사업을 구상할 수 있습니다.

8.3. 자연환경 중심의 특수 목적 투자

개발제한구역 내 자연녹지라는 입지 조건은 쾌적한 자연환경을 중요시하는 특정 목적의 투자(예: 생태 체험 시설, 소규모 힐링 공간 등)에 부합할 수 있습니다.

8.4. 잠재적 가치 상승 가능성 (장기적 관점)

향후 정부 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 규제 완화 등의 가능성이 있다면, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다. (단, 현재로서는 불확실성이 매우 높음)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 부동산 거래 사례 분석 (특히 개발제한구역 및 농지 규제 하의 거래 사례)

* 향후 토지 이용 가능성에 대한 법적 검토 및 개발 비용 산출

* 정확한 시장 가치 평가 및 수익성 분석

제공된 감정가는 6,242,269,000원입니다. 채권 총액(근저당 51억원 + 경매 신청 채권 43.9억원 등)을 고려하면, 채권자의 경매 신청으로 인해 감정가 대비 상당한 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

그러나 앞서 언급된 다수의 개발 제한, 농지 취득 자격 증명 요구, 제시외 건물 문제 등 잠재적 리스크와 추가 비용 발생 가능성을 감안할 때, 입찰자는 신중하게 최고 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 책정할 것을 권고합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가와의 상담을 통해 상세한 물건 분석 및 시장 조사를 진행하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.