나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5112 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 546 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 ""밀리토피아호텔"" 서측 인근에 위치하며,
인근은 다수의 아파트단지를 배후지로 하는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 및 남위례역(지하철8호선) 등이 소재하는 등
제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트)평슬라브지붕 지하 2층,
지상 5층 건물 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 석재, 판넬붙임 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 복층유리 등임.

이용상태

근린생활시설(상호명 : 굽네치킨)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비,
시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 정보

소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 546 1층102호

신 주소: 경기도 성남시 수정구 위례광장로 45 (창곡동)

1.2. 물건 기본 사항

사건번호: 성남지원 2024타경5112 (1)

용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

감정가: 560,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 면적 정보

토지 면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

토지 지분: 17.33㎡ (약 5.24평)

건물 면적: 40.88㎡ (약 12.37평)

건물 지분: 40.88㎡ (약 12.37평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 성남북부새마을금고 (등기부 요약상 확인)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 "밀리토피아호텔" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다수의 아파트 단지를 배후지로 하는 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

이는 안정적인 고객 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.1. 2.교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한 지하철 8호선 남위례역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.도로 상태

본건은 동측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리 현황

말소기준권리: 2018년 4월 11일 접수된 성남북부새마을금고 근저당권 (694,200,000원)

등기부채권 총액: 713,200,000원 (을5 근저당, 갑3 가압류, 갑4 임의경매 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인: 유

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입(사업자)일자: 2019-11-05

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 배후수요

물건 소재지는 다수의 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 풍부한 고정 배후 수요를 확보하고 있습니다.

이는 상가 운영에 있어 매우 긍정적인 요소입니다.

1.3. 2.업종 및 경쟁 환경

현재 "굽네치킨" 상호로 운영 중인 것으로 확인되었습니다.

이는 배달 및 홀 영업이 가능한 업종으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

다만, 주변 상업지역 내 유사 업종의 경쟁 업체 존재 가능성을 고려해야 합니다.

1.3. 3.지역 상권 특성

위례신도시는 계획적으로 개발된 신흥 주거 및 상업 복합 지역으로, 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

주변 상권 역시 이러한 신도시 개발 계획과 함께 성장하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의 및 근린시설

인근 아파트 단지 내 상가 및 위례중앙광장 등 잘 조성된 상업 시설 이용이 편리합니다.

다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.4. 2.교통 및 접근성

지하철 8호선 남위례역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.4. 3.교육 및 기타

관련 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 초등학교 등 교육 시설과의 이격 거리 기준이며, 상가 이용에 직접적인 제약은 적을 것으로 판단됩니다. (세부 내용은 관련 기관 문의 필요)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 규제 사항을 포함하고 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>: 해당 구역은 건축물의 높이 제한 등 개발에 상당한 제약을 받을 수 있으며, 건축 허가 시 군부대와의 협의가 필수적입니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 대수선 등에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 기타 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수 지역에 포함되어 있어, 개발 및 건축 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 2.건축물 구조 및 상태

현재 "굽네치킨"으로 사용 중인 근린생활시설로, 건물 자체의 물리적 노후화 또는 리모델링 필요성 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성남시 위례지구 내에 위치한 근린상가로, 풍부한 아파트 단지 배후 수요와 남위례역 역세권의 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 정상적으로 영업 중인 상가로, 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 비행안전제6구역 등 토지 이용 규제는 향후 건축 행위에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있으므로, 이에 대한 충분한 사전 검토와 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 현재 운영 중인 업종(굽네치킨)의 지속 가능성 또는 타 업종으로의 변경 시에도 꾸준한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 뛰어난 입지 조건: 신흥 주거 및 상업 중심지인 위례 신도시 내 역세권 상가로서 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없는 깨끗한 등기 상태.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 560,000,000원이며, 임차인의 인수 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가 외에 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 비행안전구역 등 제반 규제 사항을 종합적으로 고려한 수익률 분석이 필수적입니다.

향후 건축 규제 완화 가능성 또는 해당 규제 하에서의 합법적인 활용 방안 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.