나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61426 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 OOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재""도수3리마을회관""남측 인근에 위치하고
있으며,주위는 단독주택,다세대주택,근린생활시설,농경지,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 토지 중 기호(1),(2),(6),(7),(11) 및 기호(8),(9)는 차량의 출입 및 접근이
가능하고 기호(3),(5),(10)은 차량의 출입 및 접근이 불가능하며,인근에 버스정류
장이 소재하고 똑버스(수요응답형 대중교통)도 운행하고 있으나 버스정류장까지의
거리,운행 횟수,대기시간 등을 고려하면 대중교통수단 이용은 불편시됨.

형태 및 이용상태

-기호(1)은 완경사인 부정형의 토지로서 도로로 이용중이며 기호(9)와 접하는 부분
은 공사가 완료되지 않은 상태임.
-기호(2),(6),(7)은 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.
-기호(3)은 제시목록 외의 물건(기호ㅈ)이 소재하는 부분 등은 대체로 평탄하며 그
외는 경사가 급한 정방형의 토지로서 자연림 상태임.
-기호(5)는 경사가 급한 부정형의 토지로서 자연림 상태임.
-기호(8)은 완경사 및 경사가 급한 부정형의 토지로서 제시목록 외의 물건(기호ㅂ)
이 소재하는 부분 등 일부는 형질변경이 되어 있으며,80-10번지 서측 경계 부근부
터 북측 인접지 와의 사이에 소재하는 하천까지 수해복구 부분으로 탐문조사되는
부분에는 수목이 없고 계단식의 형태로 석축이 되어 있으며, 기호(11)의 남측으로
접하는 부분에 구거 및 북측 인접지 와의 사이에 하천이 소재하고 있으며 대체로
자연림 상태임.
-기호(9)는 기호(8)과 접하는 부분 등으로 형질변경이 되어 있으며 그 외는 경사가
다소 급한 부정형의 토지로서 형질변경이 되지 않은 부분은 자연림 상태임.
-기호(10)은 경사가 급한 부정형의 토지로서 자연림 상태임.
-기호(11)은 계단식으로 조성된 부정형의 토지로서 옹벽 및 석축이 되어 있으며 제
2종근린생활시설용 건부지 등으로 이용중이며 서측으로는 법면 등임.

인접 도로상태

-기호(1),(2),(6),(7)은 세로인 도로이며 (8),(11)은 세로에 접하며 도로상태는 보
통임.
-기호(9)는 북동측으로 지적도상 도로인 기호(1)과 접하고 있으나 도로 공사가 완
료되지 않은 상태임.
-기호(3),(5),(10)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
계획관리지역(계획관리),보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역
))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준
보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>
,특별대책지역<환경정책기본법>. [추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따
른 도로(도로일부포함).
기호(2),(7):
계획관리지역(계획관리),주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형
)),주거용지(주거용지),지구단위계획구역,소로3류(폭 8m 미만)(접함),가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(
허용기준구역(3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지
역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설
립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.[추가기재사항]건축법 제2조제
1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(3),(5),(10):
농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역))<문화유산의 보존 및 활용
에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>,임업용
산지<산지관리법>,토석채취제한지역<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지역<환경정책기본법>.
기호(6):
계획관리지역(계획관리),주거개발진흥지구,주거용지(주거용지), 지구단위계획구역,
소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정
비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지역<환경정책기본법>.[추가기재사항
]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(8);
농림지역(농림지역),보전관리지역(보전관리),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역))<문
화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용
산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설
립승인지역<수도법>,특별대책지역<환경정책기본법>.
기호(9),(11):
보전관리지역(보전관리),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역))<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,자
연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지역<환경정책기
본법>.

제시목록 외의 물건

기호(3),(5),(8)~(11) 등에 제시목록 외의물건(기호ㄱ~ㅈ),수목,지하수이용시설,LP
G저장소 등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(3),(8),(9)는 산지전용허가를 득하지 않은 것으로 탐문조사되나 제시목록 외
의 물건(기호ㅈ)이 소재하고 형질변경이 되어 있는 부분이 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(기호4)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외 벽:석재,드라이비트 등 마감.
내 벽:벽지,타일 등 마감.
바 닥:비닐,타일 등 마감
창 호:새시 이중창호 등.

이용상태

본건 건물(기호4)은 조사시점 현재 1층은 강의실 등,2층-4층은 다중생활시설로서
일부를 제외하고 대부분 사용하지 않고 있으며 3층.4층은 대부분 폐문상태임.(별첨
건물개황도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비,화재경보기설비,화재탐지설비,스프링클러설비(3,4층), LPG가스
설비, 난방 및 온수설비(가스보일러 및 가스온수기),태양광발전설비 등이 되어 있
음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ)~(ㅈ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-본건 건물(기호4)은 등기사항전부증명서(제2종근린생활시설(학원 및 사무소))의
용도와 일반건축물대장(제2종근린생활시설(학원(1층,2층) 및 다중생활시설(3층,4
층))의 용도가 차이가 있고,조사시점 현재의 이용상태(강의실 등(1층),다중생활시
설(2층~4층))와도 차이가 있으며,일반건축물대장의 변동사항에 3층,4층의 용도가
사무소에서 다중생활시설로 2019.03.26일 변경된 것으로 등재되어 있음.
-본건 건물(기호4)의 2~4층은 복도 등의 내부구조가 건축물현황도와 현황이 차이가
있음.
-본건 건물(기호4)의 2~4층은 다중생활시설로서 층별로 화장실,샤워실 등이 있으
며,확인이 되는 호에는 욕실 등이 없으나 2층 202호는 내부에 욕실(세면기,좌변기
등 설치)이 구분되어 있으므로 대부분 폐문상태인 3~4층 각호의 내부 확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 건물(기호4)의 외벽에""참수리 경찰학원(CHAMSOORI POLICE ACADEMY)""으로 표
시되어 있음.
-본건 건물(기호4)의 2~4층은 각호의 출입문에 간이식으로 호수가 표시되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 태양광발전설비, 지하수이용시설 포함[목록3, 11 지상의 제시외 물건(기호 ㅁ,ㅅ,ㅇ,ㅈ)은 매각에서 제외함]
목록4. 건물 등기사항증명서상 '제2종근린생활시설(학원및사무소)'이나 일반건축물대상상 '제2종근린생활시설(학원 1층,2층 및 다중생활시설 3층,4층)'로 등재되어 있음
목록5. 연고 미상의 분묘 소재함
목록6. 농지취득자격증명 제출 요함(미출시 매수보증금 미반환)
(주)신성종합건설 2026.4.24. 유치권신고(공사대금 737,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 80-7

1.2. 사건번호: 성남지원 2024타경61426 (1)

1.3. 경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.5. 용도: 근린시설

1.6. 감정가: 5,052,516,000원

1.7. 토지면적: 84,996.00㎡ (약 25,710 평)

1.8. 건물면적: 760.60㎡ (약 230 평)

1.9. 토지지분: 84,792㎡ (약 25,651 평)

1.10. 건물지분: 760.6㎡ (약 230 평)

1.11. 채권자: 용인축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주위 환경: 본 건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수3리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황: 토지 일부(기호 1, 2, 6, 7, 8, 9)는 차량 출입 및 접근이 가능하나, 일부(기호 3, 5, 10)는 맹지이며 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 수요응답형 대중교통(똑버스)도 운행하고 있으나, 버스정류장까지의 거리, 운행 횟수, 대기 시간 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태: 토지는 기호별로 완경사, 부정형, 정방형 등 다양한 형태를 보이며, 도로, 자연림, 건물 부지 등으로 이용 중입니다. 일부 구거 및 하천이 접해 있으며, 일부 구간은 공사가 완료되지 않은 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태: 일부 필지는 세로인 도로에 접하거나 세로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다. 일부 필지는 지적도상 도로에 접하나 도로 공사가 완료되지 않은 상태이며, 일부 필지는 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 산지 관련 규제(준보전산지, 보전산지, 임업용산지), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 용인축산업협동조합 근저당권 (을1, 2021-07-02 접수)

3.2. 말소되지 않는 권리: 목록 2 을구 2번 지상권설정등기(2006.12.19. 등기)는 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 유치권: (주)신성종합건설에서 공사대금 737,000,000원으로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

3.4. 분묘기지권: 연고 미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

3.5. 법정지상권: 법정지상권 성립 가능성이 있는 것으로 파악됩니다.

3.6. 임차인 현황:

* (주)프로파일러심리분석연구소: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2021-05-18, 대항력 있음. (프 *)

* 정혜정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-10, 대항력 없음.

* 주식회사선두홀딩스: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2025-02-20, 대항력 없음.

* (주)참수리경찰학원: 보증금 400,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2020-01-21, 대항력 있음. (참 *)

* (주)한국탐정대부: 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2021-01-27, 대항력 있음. (한 *)

3.7. 인수할 보증금: 제시된 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본 건은 도수3리마을회관 인근에 위치하며, 주위에는 다양한 형태의 주거시설, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 과거에는 주로 농업 및 임업 활동이 이루어졌을 것으로 보이며, 현재는 일부 상업 시설 및 주거 기능이 복합적으로 나타나고 있습니다.

4.2. 상업 시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있으며, 퇴촌면 지역은 자연 경관을 활용한 관광 및 휴양 시설, 음식점 등이 발달한 지역 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 주변에 마트, 병원, 학교 등의 기본적인 편의시설은 퇴촌면 소재지 또는 인근 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 다만, 율봄식물원, 화담숲, 천진암 계곡 등 지역 내 관광 및 휴양 명소가 있어 레저 및 여가 활동은 가능합니다.

5.2. 교통시설: 대중교통 이용은 다소 불편하나, 자가용 이용 시 주요 도로 접근성은 양호한 편입니다.

5.3. 건물 용도 및 현황: 본건 건물은 공부상 제2종근린생활시설(학원 및 사무소)로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 '제2종근린생활시설(학원 1층, 2층 및 다중생활시설 3층, 4층)'로 등재되어 있습니다. 현재는 '참수리 경찰학원'으로 외벽에 표시되어 있으며, 1층은 강의실 등으로, 2층-4층은 다중생활시설로 이용 중이나 일부 공간은 미사용 및 폐문 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명: 본 건 토지는 농지 부분이 포함되어 있어 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 위험이 있습니다.

6.2. 법정지상권 및 지상권: 법정지상권 및 지상권 설정등기(2006.12.19. 등기)가 말소되지 않고 인수되므로, 이에 대한 면밀한 검토 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 분묘기지권: 연고 미상의 분묘가 소재하여 관련 분쟁 발생 소지가 있습니다.

6.4. 유치권: (주)신성종합건설의 유치권 존재로 인한 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.5. 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 명시된 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 기재에도 불구하고 인수 여부 및 채권 변제 과정에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.6. 재매각 물건: 과거 매각 절차가 진행되었으나 완료되지 못한 물건으로, 매각 실패 사유에 대한 파악이 중요합니다.

6.7. 공부와의 차이: 건물 등기부상 용도와 실제 이용 현황, 내부 구조 등에 차이가 있으며, 토지 또한 산지전용허가 없이 형질 변경된 부분이 존재하여 추후 문제가 될 수 있습니다.

6.8. 제시외 물건: 제시외 건물 및 태양광발전설비, 지하수이용시설 등이 포함될 수 있으나, 일부 제외되는 품목이 명시되어 있어 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 광활한 토지 면적과 제2종근린생활시설로서의 활용 가능성을 가진 건물로 구성되어 있으나, 여러 중대한 권리상의 하자 및 법적 제한 사항을 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권, 말소되지 않는 지상권 설정등기, 연고 미상의 분묘, 불분명한 유치권, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가치를 크게 훼손할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무는 매수자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 재매각 이력이 있다는 점은 이러한 복합적인 문제로 인해 이전 매수자들이 취득을 포기했거나 어려움을 겪었을 가능성을 시사합니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 정확히 파악하고, 이에 대한 해결 방안 및 추가 비용을 산정한 후 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적: 84,996.00㎡의 광대한 토지 면적은 향후 개발 또는 용도 변경 시 상당한 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다.

8.2. 제2종근린생활시설 용도: 학원 및 다중생활시설로 이용 가능한 건물은 특정 목적의 사업 운영 시 유용하게 활용될 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성: 광주시 퇴촌면 지역의 개발 잠재력 및 향후 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 5,052,516,000원으로 제시되었으나, 법정지상권, 인수되는 지상권, 분묘기지권, 유치권, 농지취득자격증명 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 부분과 실제 보증금 규모 간의 불일치 가능성도 배제할 수 없습니다. 이러한 제반 리스크와 추가적인 권리 인수 및 해결에 필요한 제반 비용, 그리고 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 높은 할인율을 적용한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 권리 분석 전문가와의 심층 상담 및 현장 답사를 통한 추가적인 정보 확인 후에 결정되어야 하지만, 제시된 리스크 수준을 감안하여 감정가의 55% ~ 65% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (예: 약 27억 7천만 원 ~ 32억 8천만 원) 이는 잠재적인 인수 비용 및 위험 프리미엄을 반영한 추정치입니다.

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