나이스옥션 법원경매 성남 2023타경65223 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 275-24 도수리 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2023.11.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음사거리" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 전·답, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행빈도 등을 감안할시 제반 대중교통사정 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(2): 대체로 평탄한 2필일단지의 사다리형 토지로서 현황 상업용 건부지로 이 용중입니다.
기호(3): 인접지와 평탄한 토지로서 현황 (1),(2)의 부속토지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 로폭 약10m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역(계획관리), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제 한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.
기호(2): 계획관리지역(계획관리), 가축사육제한구역(일부제한구역), 접도구역(국지도 88호선), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책 지역입니다.
기호(3): 계획관리지역(계획관리), 중로2류(폭15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 도로구역(국지도88호선), 접도구역(국지도88호선), 배출시설설치 제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

제시목록 외의 물건

기호(1),(2) 지상에 제시외건물 ㉠-㉨이 소재하는바, 개략적을 측정하여 평가하였는바, 경매진행시 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 조적조 스라브지붕 단층(사용승인일: 1988.03.27)으로
외 벽 : 드라이비트 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
바 닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감.
창 호 : 섀시창호 등
기호(다): 철근콘크리트조 평스라브지붕 단층(사용승인일: 2004.11.26)으로
외 벽 : 드라이비트 등 마감.
내 벽 : 몰탈 등 마감.
바 닥 : 세멘미장 등
창 호 : 섀시창호 등

이용상태

기호(가): 근린생활시설(음식점)으로 이용중입니다.
기호(다): 창고로 이용중입니다.

설비내역

기호(가)에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 감정 및 매각에 포함 평가함.
2. 본건 목록3.건물 (나)2호동은 현황 '멸실'된 상태로 평가에서 제외하였고, 목록1,2 토지는 현황 및 공부상 일단지로 이용중이며 제시외건물 (ㅈ)인공조형물(폭포)는 일부가 인접 토지에 소재하고, 등기부사항전부증명서상 건물 (가)1호동은 일반건축물대장상 '2호동'으로 기재되어 있으므로 별도확인요망.
3. 본건 건물의 (가)1호동은 근린생활시설(음식점)로 이용중이고, (다)3호동은 창고로 이용중임.
4. 본건 토지에 식재된 여러그루의 소나무등 정원수 및 정원석이 있으나 모두 토지에 포함 평가함. 토지의 정확한 면적이나 위치 인접토지와의 경계측량등은 별도확인요망.
5. 목록5.토지(도수리 275-33)의 지목은 '답'이나, 현황은 '대' 또는 '주차장'으로 사용중임. 본건 토지는 농지로 농지취득자격증명서 제출요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 반환하지 않음). 농지전용허가를 얻지 않고 불법으로 토지현황 변경시에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.
6. 목록5.토지(광주시 퇴촌면 도수리 275-33 답 182㎡)는 2024.05.14.자 분할등기로 인하여 "광주시 퇴촌면 도수리 275-33 답 84㎡, 광주시 퇴촌면 도수리 275-42 답 98㎡"로 분할되었으므로 입찰시 참조요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 성남지원 2023타경65223 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 275-24 도수리

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 재매각, 대항력있는임차인, 유동화물건, 공동담보

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,991,422,940원

토지면적: 1622.00㎡ (약 490.6평)

건물면적: 396.83㎡ (약 119.9평)

건물 제시외면적: 258.00㎡ (약 77.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음사거리 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 전·답, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행빈도 등을 감안할시 제반 대중교통사정 다소 불편시됩니다.

2.3. 토지 이용상태 및 형태

기호(1),(2) 토지는 대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 인접지와 평탄하며 (1),(2) 토지의 부속 토지로 이용 중입니다.

목록5.토지(도수리 275-33)는 지목이 '답'이나, 현황 '대' 또는 '주차장'으로 사용 중입니다.

2.4. 도로상태

북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3) 토지 모두 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 기호(2),(3) 토지는 국가지원지방도 88호선 관련 접도구역 및 도로구역에 해당될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지 및 건물)

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 10일 접수된 수협은행 근저당권 (1,692,000,000원)입니다. 이후 한연희 근저당권, 박상범 가압류, 한연희 임의경매, 이순각 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 수협은행 임의경매, 국민건강보험공단 압류 등이 등기되었으나, 이들 대부분은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

건물 등기부상에서도 말소기준권리는 2021년 3월 10일 접수된 수협은행 근저당권 (1,692,000,000원)으로, 토지 등기부와 유사하게 다수의 권리가 등기되어 있으나 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

토지 등기부채권 총액: 2,777,666,447원

건물 등기부채권 총액: 2,543,041,057원

3.2. 임차인현황

* 임차인: chunj *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-03-04

* 대항력: 있음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리사항은 확인되지 않습니다. 제시된 모든 채권 채무는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 광주시 퇴촌면은 자연환경을 배경으로 한 근린생활시설, 식당, 창고 등으로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 퇴촌면은 수도권 주민들의 휴식 공간으로 인기가 있으며, 이에 따라 지역 상권은 식음료, 소매업 등의 형태로 형성되어 있습니다. 본 건은 근린생활시설(음식점) 및 창고로 이용 중이라는 점에서 지역적 특성과 부합합니다.

5. 생활정보

본건 주변은 주로 농경지, 임야, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다. 차량 이동 시 광주시 중심 시가지나 인근 지역으로 이동하여 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 시 불편함이 예상됩니다. 현재까지 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건 토지 중 일부는 지목이 '답'으로 되어 있어 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 불법 형질변경 시 원상회복 명령의 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 chunj *는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 금액은 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 일부 멸실 및 공부상 차이: 건물 (나)2호동은 현황 '멸실' 상태로 평가에서 제외되었으며, 건물 (가)1호동은 일반건축물대장상 '2호동'으로 기재되어 있어 별도 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 인접지 소재: 제시외 인공조형물(폭포) 일부가 인접 토지에 소재하고 있어 경계 확인이 필요합니다.

* 재매각 물건: 재매각은 이전 경매 절차에서 낙찰되지 못했음을 의미하며, 이는 권리관계, 물건 상태, 혹은 입찰가 등 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* 토지 분할: 목록5.토지(275-33)는 분할되어 275-33(84㎡)과 275-42(98㎡)로 변경되었으므로 입찰 시 면적 및 지번 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면의 근린생활시설로, 음식점 및 창고로 활용 가능한 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 넓은 토지 면적과 계획관리지역이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 다만, 농지 관련 법규 준수, 대항력 있는 임차인의 명도 문제, 건물 현황과 공부상 차이점 확인 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 임대 수익이나 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 근린생활시설 및 창고 활용 가능: 음식점, 창고 등 다용도로 활용 가능한 건물입니다.

* 넓은 토지 면적: 1622㎡ (약 490.6평)의 토지는 향후 활용 및 재건축 등 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성이 높은 토지 이용 규제입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,991,422,940원입니다. 예상 입찰가는 제시된 임차인 정보 상 인수되는 보증금이 0원임을 고려하여 산정하되, 상권 분석, 유사 물건의 거래 사례, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.