나이스옥션 법원경매 안양 2024타경106960 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 973-35 청명해오름 비동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경106960 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 973-35 청명해오름 비동 2층201호 다세대주택 경매

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안양지원 경매1계 2024타경106960 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 115-8, 비동 2층201호 (안양동,청명해오름) | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 102,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안양지원 2024타경106960 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경106960 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 973-35 청명해오름 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6,000만원

토지면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

건물면적: 23.60㎡ (약 7.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, "양지초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 2018년 4월 10일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 드라이비트 위 페인팅 및 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 토지 정보

토지는 남측으로 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 건물은 서측 및 북측으로 노폭 약 4-5미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, <교육환경 보호에 관한 법률>에 따른 상대보호구역, <대기환경개선에 관한 특별법>에 따른 대기관리권역, <도로법>에 따른 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), <도시교통정비촉진법>에 따른 도시교통정비지역, <수도권정비계획법>에 따른 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 신OO입니다. 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 가장 중요한 특징은 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2025년 8월 19일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었다는 점입니다. 이는 경매 진행 시 권리 관계를 비교적 명확하게 인수할 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 임차인이 존재하는 경우 보증금 반환 문제는 별도로 신중한 검토가 필요합니다.

6. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 주거 시설과 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. "양지초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 생활 편의를 위한 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 상가 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 주변 지역의 아파트 실거래가 정보를 살펴보면, 안양시 만안구 안양동 일대에서 8억 원대의 아파트 거래가 이루어지고 있으며, 평당 가격 또한 형성되어 있어 주거지로서의 가치를 보여줍니다.

7. 생활정보

본 물건은 "양지초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수하며, 도보로 통학이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하여 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있으며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

8. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 현재 임차인이 있는지, 있다면 임차인의 대항력 및 우선변제권은 어떻게 되는지에 대한 상세한 확인이 필수적입니다. 비록 신청 채권자인 주택도시보증공사에서 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 임차인의 기존 계약 조건 및 법적 지위에 따라 낙찰자에게 일부 권리가 승계될 가능성이 있으므로, 현황 조사서 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 해당 지역의 향후 개발 계획이나 건축법규(건폐율, 용적률, 건축 제한 등) 변동 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사에서 제출한 특별한 확약서로 인해 권리 인수 시 명확성이 높아진다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임대 관계가 불분명하여 임차인과 관련된 문제는 추가적인 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 감정가를 바탕으로 현재 시세 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

10. 투자 포인트

- 신축급 건물(2018년 준공)로 관리상태가 양호하며 향후 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

- 안양시라는 수도권 내 주요 도시의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

- 채권자(주택도시보증공사)의 권리 포기 확약으로 인해 권리 관계가 비교적 명확하여, 명도 등 법적 리스크를 줄일 수 있는 가능성이 있습니다 (단, 임차인 관련 사항 확인 후).

- 주변 지역의 꾸준한 부동산 거래량과 시세 형성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

- 양지초등학교 등 교육 시설 접근성이 우수하여 가족 단위 실수요자들에게도 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

안양지원 경매1계