나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2497 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 1층에이127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2024.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라온초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상17층 건물내
1층 에이127호로서,

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

근린생활시설(집합건축물대장(전유부)상용도:일반음식점)로서, 현황 HAIR Studio 상태임.
(후첨 "사진용지"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 도로에 접하며, 남동측으로 현황 지상 보행자 통로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 도시개발구역(본 도시개발구역에 대한 지역지구등의 도시개발사업(공영사업) 전반)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권미등기이나 분양계약서상 대지권 면적은 6.7225㎡임. 시흥시로부터 대지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양금납부확인서 제출됨. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2024타경2497 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 배곧동 206-3, 배곧두손지젤타워 1층 에이127호

1.3. 건물명 및 호수

배곧두손지젤타워 1층 A127호

1.4. 용도

근린상가 (집합건축물대장상 용도: 일반음식점, 현황: HAIR Studio)

1.5. 감정가

472,000,000원

1.6. 면적

건물면적: 32.34㎡ (약 9.78평)

건물지분: 32.3438㎡

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상17층 건물 내 1층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라온초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 배곧신도시는 주거지 개발을 완료하고 첨단산업 거점으로 변모하고 있으며, 시흥 프리미엄 아울렛, 롯데마트, 아브뉴프랑 등 대형 상권이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로 도로에 접하며, 남동측으로는 현황 지상 보행자 통로 등을 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 도시개발구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (하나은행, 264,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (예외: 지상권 - 해당 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박순천 (현황: 박 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업자 등록일: 2018-09-11

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

264,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 배곧신도시 내에 위치한 근린상가로, 주변에 업무시설 및 아파트단지가 밀집해 있어 배후 수요가 예상됩니다. 시흥 프리미엄 아울렛, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 자리하고 있으며, 배곧신도시 자체적으로도 점진적인 상권 성장이 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종 및 현황

집합건축물대장상 업종은 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현재는 HAIR Studio로 이용 중에 있습니다.

4.3. 주변 상가

본 건물(배곧두손지젤타워)은 675세대의 규모를 갖추고 있으며, 주변에 다양한 상업시설이 분포하고 있습니다. 1층 상가의 경우 즉시 영업 가능한 상태로 임대/매매 물건도 다수 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트 시흥배곧점, 홈플러스익스프레스, 노브랜드 등 대형마트 및 편의시설이 인근에 있습니다.

5.2. 교육시설

본 물건 남서측 인근에 배곧라온초등학교가 위치하며, 배곧중학교, 함현고등학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 신도시 특성상 지하철 접근성은 다소 미흡할 수 있습니다.

5.4. 건물 내 시설

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지, 소화전설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

분양 계약서상 대지권 면적(6.7225㎡)은 존재하나, 등기가 미등기 상태입니다. 다만, 시흥시로부터 대지를 포함한 취득세 납부 신고서 및 분양금 납부 확인서가 제출되었으며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어 소유권 이전 시 문제가 없을 것으로 보입니다. 하지만 최종 등기 완료까지 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 자산유동화 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계

임대 관계가 불분명한 부분은 없으나, 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임차인이나 권리 관계가 있는지 확인이 필요합니다.

6.4. 공부상 용도와 현황

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 실제 현황은 HAIR Studio로 이용 중입니다. 이는 건물 등기사항과의 차이점은 아니나, 추후 용도 변경 신고 등의 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 소형 근린상가 물건입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 인수되는 권리 부담은 없습니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 감정평가액에 대지권 가격이 포함되어 있고 관련 서류가 제출된 점으로 미루어 볼 때 비교적 해결 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 배곧 신도시의 발전 가능성과 상권 내 입지를 고려할 때, 소액 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(9.78평)으로 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 배곧 신도시의 지속적인 발전 가능성과 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어, 대지권 확보에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 472,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 및 주변 시세, 해당 물건의 특수사항(대지권 미등기 등)을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 유사 물건의 시세는 7,000만원대부터 형성되어 있으며, 건물 자체의 가치와 시세 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월간의 실거래가 추이, 경쟁 물건 분석, 향후 시세 상승 가능성 등을 추가적으로 조사할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.