나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경3753 [1] 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 5층비110호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "동서울종합터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상업·업무시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "강변역", 동서울종합터미널 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하6층 지상 39층 내 제5층 제비110호로서,
(사용승인일 : 1998.08.18)

- 외벽 : 알루미늄복합판넬 및 화강석 마감 등임.

이용상태

대상은 기준시점 현재 공실상태이며, 집합건축물 대장상 용도는 판매시설임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 소화전설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업·업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측, 북서측으로 광대로 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉), 역사문화특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, "가로구역별 건축물 최고높이 지정구역" 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 도시관리계획 입안중(역사문화특화경관지구 폐지 입안), 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 등기사항전부증명서상 "유병환"임.
2. 기 타 : 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

표식표나 경계상 구분없이 구분점포로 사용중이고, 현재 공실상태임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경3753 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 5층비110호

용도: 판매시설

토지면적: 2.88㎡ (약 0.87평)

토지지분: 2.88㎡ (약 0.87평)

건물면적: 10.88㎡ (약 3.29평)

건물지분: 10.88㎡ (약 3.29평)

감정가: 20,000,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 표식표나 경계상 구분 없이 구분 점포로 사용 중이며, 현재 공실 상태임.

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "동서울종합터미널" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 상업·업무시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 지하철 2호선 "강변역", 동서울종합터미널 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 1998년 10월 8일 접수된 신한은행의 근저당권(말소예정)입니다. 소유권은 1998년 10월 8일 매매로 유병환에게 이전되었으며, 2023년 12월 19일 신한은행에 의해 서울동부지방법원 2023타경3753호로 임의경매가 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 39,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황에서 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 특성

본건이 위치한 지역은 "동서울종합터미널"과 "강변역"을 중심으로 형성된 주요 상업 및 교통의 요지로, 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 소매점, 식당, 엔터테인먼트 시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 내 상가 현황

건물 자체는 집합건축물 대장상 용도가 판매시설이며, 현재 공실 상태로 파악됩니다. 이는 신규 임차인 유치 또는 직접 사용 시 공실 기간 발생 가능성을 시사합니다.

4.3. 주변 상권 연계성

테크노-마트21은 IT, 전자제품 판매 중심의 복합 상가로, 강변역 상권 및 터미널 이용객을 흡수하는 주요 거점 중 하나입니다. 주변 아파트 단지와도 연계성이 있어 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

본건이 속한 테크노-마트21 건물 내에는 위생, 급배수, 중앙공급식 냉난방, 소화전, 에스컬레이터, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 대규모 상업 시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 정보

본 물건은 상가(판매시설)이므로 아파트와 같은 전용면적 및 분양면적에 대한 별도 표시는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 및 사용상 리스크

* 본건은 현재 공실 상태이며, 표식표나 경계상 구분 없이 구분 점포로 사용 중입니다. 이는 향후 점유 사용 시 경계 확정 등 추가적인 물리적, 법적 검토가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 건물 구조는 철골철근콘크리트조 평슬래브 지붕 지하 6층, 지상 39층 중 5층입니다. (사용승인일: 1998.08.18) 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 법적 및 행정적 리스크

* 토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역 내 위치하나, 역사문화특화경관지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 특히, 역사문화특화경관지구 폐지 입안 중이라는 점은 향후 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다.

* "유동화물건"으로, 자산 유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡성이 있을 수 있습니다.

* "재매각" 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 문제가 발생했음을 시사하며, 시장의 관심이나 가격, 혹은 물건 자체의 특성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

* 현재 공실 상태이므로, 향후 안정적인 임대수익을 얻기 위해서는 적극적인 임차인 유치 활동이 필요합니다. 공실이 장기화될 경우 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

* 강변역 및 동서울종합터미널이라는 트리플 역세권에 인접하여 탁월한 교통 접근성과 높은 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 주변 지역은 활발한 상업 활동이 이루어지고 있으며, 대규모 상업시설 및 주거 단지가 밀집하여 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

7.2. 잠재적 가치

* 테크노-마트21 자체의 브랜드 인지도를 활용할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 상권 변화에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 교통 요지이자 상업 중심지인 강변역 인근에 위치한 판매시설로서, 탁월한 입지 조건과 높은 유동인구를 강점으로 가지고 있습니다. 이는 상업용 부동산으로서의 기본적인 매력도를 높여줍니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 유동화 및 재매각 물건이라는 점, 그리고 토지이용계획 상 다수의 제한사항이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 매수인은 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 적극적인 임차인 유치 전략 또는 직접 사용 계획을 수립해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 건물 상태, 예상 임대수익률, 명도 비용, 공실 위험 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 제시된 감정가는 기준 시점의 평가액이므로 현재 시장 상황과 다를 수 있습니다. 따라서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 참여 전 반드시 전문가와 상담하여 신중한 판단을 내리시기를 권고합니다. 인수 보증금을 제외하고 입찰가를 산정해야 하는 점을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.