나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61964 [3] 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치한
다세대주택 및 근린생활시설(통칭 "다솜빌") 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
주변은 다세대, 단독, 아파트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 직선거리 약 700m 거리에
지하철2호선 "강변역", 약 900m 거리에 지하철5호선 "광나루역" 등이 소재하여
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
외벽 : 치장벽돌 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2)-기호5) 공히 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 다세대주택(13세대) 및 근린생활시설(1호) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과에 문의), 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망),
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28),
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

기호2)-기호4)의 대지권면적이 의뢰목록(등기)과 토지대장이 상이한 바,
토지대장이 미정리된 것으로 사료되니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 기호5)의 토지에 별도등기(근저당권 설정) 등재되어 있으니 확인바라며, 건축물대장에
위반건축물(원인: 연와조/판넬구조 14.0

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면 대지권비율이 등기사항전부증명서(10.8095/183.1㎡)와 토지대장(22.3877/183.1㎡) 간 상이함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61964 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각, 선순위임차권

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.81㎡ (약 3.27평)

토지지분: 10.8095㎡ (약 3.27평)

건물면적: 19.41㎡ (약 5.87평)

건물지분: 19.41㎡ (약 5.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 150,000,000원

최저매각가격: 150,000,000원 (별도 명시 없음)

1.4. 권리분석 요약

등기부채권 총액: 약 195,000,000원

말소기준권리: 2021-04-15 접수 을구 8번 근저당 (이설화, 45,000,000원)

인수되는 권리: 주택임차권 (을구 9번, 김태우, 보증금 150,000,000원) - 보증금 전액 변제되지 않을 경우

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 직선거리 약 700m 거리에 지하철 2호선 "강변역", 약 900m 거리에 지하철 5호선 "광나루역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도시계획 및 토지 이용

소재지 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 도시계획 및 제한사항이 있습니다. 토지는 세장형 평지로서 다세대주택 13세대 및 근린생활시설 1호로 이용 중인 1개동 건물의 부지로 사용되고 있습니다. 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김금열 외 1명 (2009-02-10)

* 근저당: 이설화 (2021-04-15, 45,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김태우 (2023-02-03, 150,000,000원) - 인수 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우)

* 강제경매: 김태우 (2023-12-22, 151,229,508원) - 말소

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김태우

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-07

* 확정일자: 2020-10-22

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 150,000,000원에 대해 배당을 받을 예정입니다. 그러나 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 제공된 정보 중 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 실제 배당 결과와 다를 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 을구 8번 순위 근저당 (2021-04-15) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 강제경매 개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을구 9번, 김태우)은 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월에 거래된 인근 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 면적과 건축 연도에 따라 ㎡당 약 10,400,000원에서 16,500,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 예를 들어, 55.18㎡(약 16.7평) 면적의 2023년식 주택이 575,000,000원(약 10,420,000원/㎡)에 거래되었고, 24.89㎡(약 7.5평) 면적의 2022년식 주택은 410,000,000원(약 16,470,000원/㎡)에 거래되었습니다. 또한, 31.39㎡(약 9.5평) 면적의 2012년식 주택은 335,000,000원(약 10,670,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건은 전용면적 19.41㎡(약 5.87평)입니다. 주변 시세에 단순 대입할 경우, 본 건의 시세는 약 200,000,000원에서 320,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있으나, 이는 건물 연식, 층수, 내부 상태 등 개별 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 4층 401호입니다. 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본 건에는 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인 김태우가 존재합니다. 경매 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 상당한 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부상 차이점 (대지권 비율)

감정평가서 상의 대지권 비율이 등기사항전부증명서(10.8095/183.1㎡)와 토지대장(22.3877/183.1㎡) 간에 차이가 있습니다. 이는 토지대장 미정리 등으로 인한 것으로 추정되나, 정확한 면적 및 소유 관계 확인을 위해 관련 기관에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 특이사항 (재매각, 위반건축물 등)

* 재매각 사건으로, 이전 유찰의 원인에 대한 추가 분석이 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장상 위반건축물(연와조/판넬구조 14.0) 내용이 언급되어 있어, 이에 대한 정확한 확인 및 처리 방안 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구라는 우수한 입지에 위치하며, 편리한 교통과 주변 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 대지권 비율의 공부상 차이, 재매각 물건이라는 점 등 복합적인 권리 관계와 리스크를 내포하고 있습니다. 철저한 권리 분석과 실사, 그리고 인수될 수 있는 보증금 금액에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서울 광진구 지역의 주거 가치 및 미래 가치.

* 교통 편리성: 지하철역 및 버스정류장 인접으로 높은 대중교통 접근성.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 수요층 확보 가능성.

* 시세 차익 기대: 주변 신축 빌라 시세와 비교 시, (임차인 인수 부담 제외 시) 상대적으로 낮은 감정가로 인한 잠재적 수익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

주변 최근 시세 분석 결과, 본 물건의 전용면적(19.41㎡) 기준으로 ㎡당 약 10,400,000원에서 16,500,000원의 시세가 형성되어 있으며, 이를 단순 환산 시 약 200,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 추정됩니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 김태우 씨의 보증금 150,000,000원입니다. 이 금액이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 이 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가합니다.

따라서, 임차인의 보증금이 전액 배당될 것을 전제로 하되, 권리관계의 복잡성, 재매각 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원

참고: 본 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 전액 배당될 경우를 가정하여 산출된 금액입니다. 만약 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수하게 될 경우, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 낙찰 전 배당표 확정 및 임차인과의 협의 결과에 따라 입찰가는 반드시 재검토되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.