나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경57375 [1] 서울특별시 강동구 길동 388-7 다성이즈빌 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "지하철역(5호선·길동역) 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선·길동역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상16층 건물 내 제5층 제506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

일련번호 가)는 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
※자세한 이용상황은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체도 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경57375 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 388-7 다성이즈빌 5층506호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상16층 건물 중 제5층 제506호

* 면적 및 감정가

* 토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

* 토지지분: 5.731㎡

* 건물면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

* 건물지분: 22.2㎡

* 감정가: 155,000,000원 (일억 오천오백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 업무시설, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 등 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 길동역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 3.1. 주요 권리 현황

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 가압류 (갑4, 2022-01-10 접수)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 갑4(가압류), 갑6(압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (권리자: 이준호, 금액: 130,000,000원, 말소: 인수)

* 3.2. 임차인 분석

* 임차인: 권용현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금 또는 차임 부담이 없습니다.

* 임차인: 이준호

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-26

* 확정일자: 2021-01-28

* 배당신고일자: 2023-09-25

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 총 인수 보증금 130,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

* 3.3. 권리분석 요약

* 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인 이준호 씨가 보증금 130,000,000원을 보유하고 있으며, 이 임차권은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 따라서 총 인수해야 할 보증금은 130,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 강동구 길동 일대는 지하철역을 중심으로 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 반경 내에 다양한 편의시설, 금융기관, 식음료 매장 등이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 4.2. 임대/매매 시세 동향

* 해당 지역 오피스텔은 지속적인 수요가 있는 편이며, 길동역 역세권이라는 점은 임대 및 매매에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 다만, 건물 연식 및 관리 상태에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

* 4.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 5.1. 주거 및 업무 환경

* 오피스텔로서 업무시설로도 이용 가능하며, 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합한 공간입니다.

* 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방, 승강기, 소방 및 주차 설비 등이 갖추어져 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

* 5.2. 편의시설

* 길동역 주변 상업지역에 위치하여 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 인수 임차인 부담

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이준호 씨가 보증금 130,000,000원을 선순위로 보유하고 있으며, 이 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

* 이는 낙찰 시 실제 지출해야 하는 총 금액을 증가시키므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 6.2. 임대료 수입 공백

* 이준호 씨의 임차 조건이 보증금 130,000,000원에 차임 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자는 임대료 수입 없이 보증금만 부담하게 됩니다. 추후 임차인과의 협의 또는 명도 과정을 통해 수익 구조를 개선해야 합니다.

* 6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

* 경매 물건의 일반적인 리스크로, 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성 또는 숨겨진 하자 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 길동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인 이준호 씨가 보증금 130,000,000원을 인수 조건으로 점유하고 있다는 점입니다. 이는 낙찰자에게 추가적인 자금 부담을 안겨주므로, 해당 금액을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

* 현재 차임 없이 보증금만 부담하는 임차 조건은 수익성 측면에서 불리할 수 있으며, 향후 임차인과의 관계 설정 및 명도 전략이 중요합니다.

* 입지 대비 감정가는 합리적으로 보이나, 인수해야 할 임차 보증금을 감안하면 투자 가치는 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 역세권 입지

* 지하철 5호선 길동역과의 접근성이 뛰어나 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 8.2. 소형 오피스텔

* 22.20㎡의 전용면적은 1인 가구 임대 수요층에 맞춰져 있어, 공실 위험을 상대적으로 낮출 수 있습니다.

* 8.3. 명도 후 수익 증대 가능성

* 현재 임차인이 차임 없이 보증금만 보유하고 있으나, 향후 임차인과의 협의를 통해 정상적인 임대료를 받거나 명도 후 새로운 임차인을 통한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 155,000,000원입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 이준호 씨의 인수 보증금 130,000,000원을 합산하면, 실제 총 취득 비용은 최소 285,000,000원(155,000,000원 + 130,000,000원)이 됩니다.

* 현 시세와 해당 지역의 오피스텔 거래 동향을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 155,000,000원을 기준으로 하되, 총 취득 비용 285,000,000원을 상회하지 않는 선에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* (참고: 유사 부동산의 최근 실거래가 및 주변 시세 조사를 통해 총 취득 비용 대비 수익률을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.