나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경108408 [1] 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 제3층 제302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하는
하이시티(현황:주거용 원룸주택) 제3층 제302호(전유면적 31.26㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 금융기관, 숙박시설, 수유시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장, 근거리에 미아역(4호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건물내 제3층 제302호로서
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 비닐시트마감
창호 : 하이샷시 창호마감임.

이용상태

본건 하이시티 제3층 제302호는 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 현황 주거용 투룸주택으로 이용중임.(후첨"내부구조도"참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 지하주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 2.5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건은 집합건축물대장(전유부,갑)에 위반건축물로 표기되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경108408 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 제3층 제302호

용도: 공부상 근린상가 (현황: 주거용 투룸 주택)

감정가: 151,000,000원

토지면적: 10.10㎡ (약 3.05평)

토지지분: 10.1㎡ (약 3.05평)

건물면적: 31.26㎡ (약 9.46평) - 전용면적

건물지분: 31.26㎡ (약 9.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 명OO (명도산)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치한 '수유역 하이시티' 건물 내 제3층 제302호입니다.

* 주변 환경: 본 물건은 중·소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 금융기관, 숙박시설, 수유시장, 관공서, 아파트 등 다양한 시설이 혼재하는 지역에 위치하여 일반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있고 지하철 4호선 미아역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 2.5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 건물구조 및 이용상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 12층 건물 내 제3층 제302호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 비닐 시트 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 공부상으로는 제1종 근린생활시설(소매점)이나, 현황은 주거용 투룸 주택으로 이용 중입니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역) 내에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 권리분석

* 권리 현황: 말소기준권리인 2020년 4월 17일자 박병대 근저당권(130,000,000원)보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 명

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 3월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 재정적 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.6. 상권분석

* 본 물건은 수유역 인근에 위치하며, 주변에 수유시장, 중·소규모 점포, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 현재 주거용으로 이용되고 있으나, 공부상 근린생활시설 용도이므로 향후 상가 활용 또는 주거용으로 지속 이용 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

1.7. 생활정보

* 주변 시설: 수유초등학교, 각급 학교, 강북구청, 수유시장, 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, CGV 영화관 등 다양한 편의시설 및 공공기관이 인접해 있습니다.

* 교통: 지하철 4호선 미아역 및 수유역 이용이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있습니다. (지상 3층 근린생활시설을 주거용 원룸주택으로 무단 용도 변경 사용). 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 또는 철거 등의 대상이 될 수 있으므로, 매수 시 이행강제금 납부 이력 및 향후 발생 가능한 비용에 대한 확인이 필수적입니다.

* 명도: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 명도 자체는 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 채권자와 임차인이 동일인(명도산)일 가능성이 높아, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 '수유역 하이시티' 내에 위치한 구분건물로, 편리한 교통과 다양한 생활 편의시설을 갖춘 입지를 자랑합니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르며, 위반건축물 등재 사실은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 그러나 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 깨끗한 물건으로, 위반건축물에 대한 명확한 인지와 대비책 마련이 동반된다면 가치를 평가해볼 만한 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수유역 인근으로 지하철 이용이 편리하며, 주변 상권 발달로 유동인구가 풍부합니다.

* 소액 투자 가능성: 인수할 보증금이 없고 감정가 대비 소형 면적인 점을 고려할 때, 비교적 적은 자금으로 투자가 가능할 수 있습니다.

* 주거 및 상가 겸용 가능성: 현재는 주거용으로 사용되고 있으나, 용도 변경 및 재활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인의 보증금 부담은 없습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 현황(위반건축물 여부 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 위반건축물로 인한 이행강제금 등의 추가적인 비용 발생 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.