나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경112766 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 405-14 주건축물 제1동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경112766 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 405-14 주건축물 제1동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경112766
• 주소: 서울특별시 중랑구 겸재로54길 109, 제1동 제2층 제201호 (면목동,주건축물)
• 용도: 도시형생활주택

서울북부지방법원 경매9계 2024타경112766 | 소재지: 서울특별시 중랑구 겸재로54길 109, 제1동 제2층 제201호 (면목동,주건축물) | 감정가: 335,000,000원 | 최저가: 70,253,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울북부지방법원 2024타경112766 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경112766 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 405-14 주건축물 제1동 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 335,000,000원

토지면적: 23.14㎡ (약 7.0평)

건물면적: 35.44㎡ (약 10.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 오OOOOOO

건축물 사용승인일: 2017년 12월 7일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, 지하철 7호선 사가정역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경으로는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적으로 주거 지역으로서의 면모를 갖추고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 사가정역이 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 서측으로 노폭 약 5미터, 북측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 사건입니다. 소유자와 채무자는 동일인(최OO)이며, 채권자는 오OOOOOO입니다. 공부상 현황과 실제 현황 간에 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 현재 임대차 관계는 미상으로, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리분석을 위해서는 현황조사서 및 매각물건명세서를 상세히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

사가정역 일대는 다세대·다가구주택과 아파트 등 주거단지가 밀집된 지역으로, 탄탄한 배후수요를 갖춘 주택가 상권입니다. 유동인구는 사가정역 출구 주변과 사가정 시장 일대에 집중되며, 30~40대 주부 및 40대 이상 남성 소비층이 주요 고객으로 파악됩니다. 상권 내에는 의류, 제과, 미용실, 음식점, 주점 등 다양한 근린생활시설 및 일부 유흥상권이 형성되어 있으며, 사가정 시장을 중심으로 전통시장도 활성화되어 있습니다. 대형마트로는 홈플러스 면목점이 인근에 위치해 있습니다. 다만, 젊은층은 건대입구 등 다른 상권으로 이동하는 경향이 있어, 소비 수준이 비교적 낮고 객단가를 낮춰 빠른 회전율로 승부하는 업종이 유리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

지하철 7호선 사가정역을 도보로 이용 가능하여 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 사가정역 주변에는 마트, 병원, 은행, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 인근에 학교 시설이 없어 별도의 학교 관련 언급은 없으나, 주거 지역으로서 필요한 생활 인프라는 충분히 갖추고 있는 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 해당 지역 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 입찰 전 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 사가정역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2017년에 건축되어 비교적 신축 건물에 해당하여 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 사건으로, 권리관계는 비교적 명확하나 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 고려해야 합니다. 현재 감정가는 3억 3천 5백만 원이며, 주변 시세 및 개발 호재 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 사가정역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

신축 건물: 2017년 준공 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

지역 개발 호재: 면목동 일대에서 신속통합기획 및 모아타운 사업 등 대규모 주거 환경 개선 사업이 활발히 진행되고 있어, 장기적인 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히 용마터널 인근의 재개발 사업 등은 지역 발전의 잠재력을 높여줄 것으로 보입니다.

안정적인 배후수요: 주거 밀집 지역으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있으며, 이는 공실 위험을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계