나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3107 [1] 서울특별시 노원구 중계동 41-7 대지 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3107 [1] 서울특별시 노원구 중계동 41-7 대지 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매8계 2024타경3107 | 소재지: 서울특별시 노원구 중계동 41-7 | 감정가: 30,419,000원 | 최저가: 15,574,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3107 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 41-7

용도: 대지

감정가: 30,419,000 원

토지면적: 97.00㎡ (약 29.34평)

토지 지분율: 977.21 (※ 이 지분율 표기는 일반적이지 않으며, 추가 확인이 필요합니다.)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 노원구 중계동 소재 "노원우체국" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 단독, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 서울 북부지방법원 인근 연립주택 물건에서도 중계동 41-7번지 인근 지역의 교통 상황이 보통으로 언급되었습니다.

형태 및 이용: 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 나지 상태로 이용 중입니다.

도로 상태: 지적상 맹지이나, 인접 필지의 현황도로로 통행하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자의 신청으로 진행되는 부동산 강제 경매입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

가장 중요한 특징은 토지의 일부 지분만을 매각한다는 점입니다. 이는 전체 토지의 소유권을 취득하는 것이 아니라, 해당 토지에 대한 소유권 중 일부 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다.

본 건에는 공유자우선매수신고가 있습니다. 이는 경매 절차에서 낙찰가가 결정된 후, 해당 토지의 다른 공유자가 낙찰가와 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있음을 뜻합니다 (1회에 한함).

'일괄매각'으로 명시되어 있으나, '토지 일부 지분 매각'이라는 점과 '지분매각' 특이사항을 함께 고려해야 합니다. 경매 절차상 묶어서 매각하는 단위일 뿐, 실제 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 또한, "매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 우선매수권 없음"이라는 단서 조항이 있어, 일반적인 공유자 우선매수권 행사와는 일부 차이가 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

등기부상 권리관계는 현황 분석을 통해 추가 확인이 필요하며, 특히 지분 매각과 공유자 우선매수권 행사를 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 노원구 중계동 41-7번지 일대는 서울수암초등학교 북동측 인근이며, 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위에는 단독, 다세대, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

인근에 노원우체국이 위치하고 있어 공공시설 이용이 용이합니다.

주거 지역 특성상, 상업 시설은 주거민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. (예: 마트, 병원, 학원, 식당 등)

대규모 상업 지구와의 직접적인 연관성은 낮으나, 배후 수요가 있는 지역으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울 노원구 중계동의 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

인근에 학교(예: 서울수암초등학교), 공원, 편의점, 병원 등 생활 인프라를 통해 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

버스 정류장이 인근에 위치하며, 지하철 7호선 중계역 등과의 연계를 통해 대중교통 이용 및 주변 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 전부가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 활용 시 협의가 필수적입니다. 이는 소유권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다.

맹지 가능성: 지적상 맹지라는 점은 향후 건축 또는 개발 시 도로 편입 문제나 진입로 확보에 어려움을 야기할 수 있습니다. (현황도로 이용 중이나, 법적 권리 관계는 별도 확인 필요)

토지이용계획 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규의 적용을 받으며, 용도 변경 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

"토지 지분율: 977.21" 표기의 불확실성: 제공된 정보 중 '토지 지분율: 977.21'이라는 수치는 일반적인 지분율 표기 방식(%)과 달라, 해당 지분이 실제 어느 정도의 권리 비중을 가지는지, 혹은 단순 오류인지 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이 부분이 향후 명확해지지 않을 경우, 투자 결정에 큰 혼란을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 중계동의 주거 지역 내에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다.

감정가는 3천만원대로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 이는 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각이기 때문입니다.

교통 및 생활 환경은 무난한 편이나, 지적상 맹지, 복잡한 공유자 관계, 우선매수권 행사 가능성, 개발 제한 구역 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 '지분매각'과 '공유자 우선매수신고'는 본 건의 핵심적인 특징이자, 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 다른 공유자와의 원만한 협상이 이루어지지 않을 경우, 투자 목적 달성이 어려울 수 있습니다.

제공된 '토지 지분율: 977.21'이라는 정보는 매우 이례적이므로, 반드시 추가적인 현황 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

저평가 가능성: 낮은 감정가는 지분 매각이라는 특성 때문일 수 있으나, 향후 토지 활용 방안에 따라 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

주거지 입지: 서울 노원구라는 입지는 꾸준한 수요가 뒷받침되는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치를 보유하고 있습니다.

협상 성공 시: 만약 다른 공유자와의 협상이 성공적으로 이루어지고, 토지 개발 또는 활용에 대한 합의가 도출된다면, 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다.

부동산 강제 경매: 강제 경매는 채권자의 신청으로 진행되므로, 채무 변제를 위한 매각 절차이며, 권리 관계가 비교적 명확하게 드러나는 편입니다. (단, 지분 매각은 별도 고려)

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계