나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4941 [1] 서울특별시 중구 을지로6가 21-31 동대문패션티브이 7층7193호 판매시설 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4941 [1] 서울특별시 중구 을지로6가 21-31 동대문패션티브이 7층7193호 판매시설 경매
- 사건번호: 2024타경4941
- 주소: 서울특별시 중구 을지로 264, 7층7193호 (을지로6가,동대문패션티브이)
- 감정가: 76,000,000원
- 최저가: 19,922,000원
- 유찰 횟수: 6회
- 용도: 판매시설
서울중앙지방법원 경매1계 2024타경4941 | 소재지: 서울특별시 중구 을지로 264, 7층7193호 (을지로6가,동대문패션티브이) | 감정가: 76,000,000원 | 최저가: 19,922,000원 | 용도: 판매시설
1. 서울중앙지방법원 2024타경4941 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경4941 (1)
소재지: 서울특별시 중구 을지로6가 21-31 동대문패션티브이 7층7193호
용도: 판매시설
감정가: 76,000,000원
토지면적: 0.98㎡ (약 0.30평)
토지 지분율: 98
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 3.97㎡ (약 1.20평)
건물 지분율: 397
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 망 OOOOOOOOOOOOOO
채무자: 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 주OOOOOOOO
1.2. 감정평가서 요약
구분건물 감정평가 요항표
- 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중구 을지로6가 소재 ‘국립중앙의료원’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대형 상업시설, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위 환경은 보통임.
- 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2, 4, 5호선 동대문역사문화공원역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 양호함.
- 건물의 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/평스라브지붕 13층 건물 내 제7층 제7193호 (사용승인일: 2007-04-06). 외벽: 복합판넬 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 페어글라스 창호 등임.
- 이용상태: 공부상 판매 및 영업시설(시장)이며, 현황은 애슐리퀸즈(뷔페 레스토랑)에서 본건을 포함한 여러 구분점포를 경계 구분 없이 일체로 이용하여 영업 중임.
- 설비내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기 설비, 에스컬레이터 설비, 소화전 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.
- 토지의 형상 및 이용상태: 4필지 일단의 사다리형 평지로서, 상업 및 업무시설 건부지로 이용 중임.
- 인접 도로상태 등: 동서남북 4면 모두 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로 을지로, 동측으로 장충단로, 서측 및 남측으로 각각 소로에 접함.
- 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구(폐지 입안), 지구단위계획구역, 도로, 지하도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심, 건축선 등.
- 공부와의 차이: 공부상 건물 명칭은 "동대문패션티브이"이나, 현황은 "dundun(던던) 동대문점"임. 본건은 공부상 독립된 구분점포 1개호이나, 현황은 일단의 구분점포 여러호와 경계 구분 없이 일체로 이용되고 있음.
- 기타 참고사항: 본건은 등기사항전부증명서 을구에 건물 전부에 대하여 롯데자산개발주식회사(임차권자)에서 2012년 7월 15일부터 2032년 7월 14일까지(20년간) 임차권을 설정하였음. 집합건축물대장 건축물현황도와 같은 형태 및 경계로의 원상회복 가능 여부는 경매 진행 시 재확인 필요.
2. 최고의 입지: 동대문역사문화공원역 초역세권 상업·관광 중심지
2.1. 물건의 입지 조건
본건은 서울의 핵심 상업 및 관광 지구인 중구 을지로6가에 위치하고 있습니다. 지하철 2, 4, 5호선 환승역인 동대문역사문화공원역과 바로 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 높은 유동인구로 이어집니다. 주변에는 동대문 패션타운, 동대문디자인플라자(DDP), 대형 쇼핑몰, 관광 명소 등이 밀집해 있어 쇼핑, 문화, 관광의 중심지로 기능하고 있습니다. 이러한 입지적 장점은 다양한 상업 시설 운영에 매우 유리한 환경을 제공합니다.
3. 권리 분석: 롯데자산개발의 장기 임차권 설정
3.1. 주요 권리 사항
등기사항전부증명서 상 본건 건물 전체에 대해 롯데자산개발주식회사가 2012년 7월 15일부터 2032년 7월 14일까지 20년간 임차권을 설정하고 있습니다. 이는 건물 전체가 장기적으로 운영되고 있음을 시사합니다. 경매 진행 시, 이러한 임차권의 존재와 향후 처리 방안을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 현재 본건은 공부상 독립된 구분점포이나, 실제로는 여러 구분점포와 경계 없이 일체로 사용되고 있는 점을 고려해야 합니다.
4. 상권 분석: 패션·쇼핑 중심지의 상권 활력
4.1. 동대문 상권의 현황 및 전망
동대문역사문화공원역 주변 상권은 서울을 대표하는 패션, 쇼핑, 관광의 중심지로서 매우 활발한 유동인구를 자랑합니다. 특히 야간 쇼핑과 외국인 관광객 유입이 많아 상권 활력이 높은 지역입니다. DDP, 동대문 패션타운, 밀리오레, 두타 등 대규모 상업 시설이 밀집해 있으며, F&B 시설 또한 다양하게 발달해 있습니다. 다만, 최근 온라인 쇼핑 플랫폼의 급성장으로 인해 동대문 패션 상가 전반적으로 공실률 증가 등 어려움을 겪고 있다는 점은 주목할 부분입니다. 그럼에도 불구하고, 본건이 위치한 'dundun 동대문점' 건물은 대형 쇼핑몰로서 집객력이 유지되고 있으며, 뷔페 레스토랑 등으로 활용되는 등 복합적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.
5. 생활 정보: 편리한 접근성과 풍부한 편의시설
5.1. 주변 인프라
본건이 위치한 을지로6가 지역은 서울의 중심부에 자리 잡아 문화, 쇼핑, 업무 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 동대문역사문화공원역을 중심으로 다양한 노선의 지하철과 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다. 주변에는 현대적인 쇼핑몰과 더불어 전통적인 시장, DDP와 같은 문화 공간까지 다양하게 분포하고 있어, 쇼핑객 및 방문객을 위한 다채로운 편의시설을 이용할 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크: 임차권, 통합 이용, 용도 전환 가능성
6.1. 주요 고려 사항
- 롯데자산개발의 임차권 만료(2032년) 이후의 운영 변화 가능성.
- 공부상 독립점포이나 현황상 통합 이용 중인 점에 따른 추후 경계 확인 및 원상회복 관련 불확실성.
- 최근 동대문 패션 상권의 침체 및 높은 공실률, 온라인 채널과의 경쟁 심화.
- 본 건이 속한 'dundun 동대문점'의 경우, 건물 전체의 운영 방식 및 향후 용도 변경(예: 판매시설 외 문화·집회시설 등) 가능성에 따른 사업성 변화 여부.
- 2007년 준공된 건물로, 시설의 노후화 및 리뉴얼 필요성 검토.
7. 종합 의견: 최상의 입지에 자리한 잠재력 있는 상가
7.1. 총평
본 물건은 서울의 핵심 상업 및 관광 허브인 동대문역사문화공원역 인근 최고의 입지에 위치하고 있다는 명확한 장점을 가지고 있습니다. 20년 장기 임차권 설정으로 인해 안정적인 운영 기반이 마련되어 있었으며, 현재는 대형 쇼핑몰 내 통합된 공간에서 뷔페 레스토랑 등으로 활용되고 있습니다. 이는 해당 면적 이상의 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 보여줍니다. 다만, 동대문 상권 전반의 변화 추세와 공부상 내용과 현황 간의 차이, 장기 임차권 만료 시점 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.
8. 투자 포인트: 광역적인 상권의 가치와 활용 방안
8.1. 핵심 투자 가치
- **압도적인 입지:** 동대문역사문화공원역 초역세권으로, 서울의 주요 상업 및 관광 지역에 속해 있습니다.
- **대형 상권의 집객력:** DDP, 대형 쇼핑몰 등이 밀집한 지역의 높은 유동인구를 활용할 수 있습니다.
- **통합 운영의 시너지:** 현재 개별 점포가 아닌 통합된 상업 공간의 일부로 운영되어, 독자적인 면적 이상의 가치를 창출할 수 있습니다.
- **향후 활용 가능성:** 지역 상권 변화에 따라 판매시설 외 다양한 용도(문화, 집회 등)로의 전환 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.
본 물건은 잠재력 높은 상권에 위치하고 있으며, 현재의 복합적인 이용 형태를 고려했을 때 향후 운영 및 투자 가치를 신중하게 검토해 볼 가치가 있습니다.
법원 정보
서울중앙지방법원 경매1계