나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경104694 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제408호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2024.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 "송정역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택,연립주택,단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 8층 건물 내 제4층 제408호로
외벽 : 돌붙임마감등
창호 : 샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정평의 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 11미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경104694 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제408호

용도: 연립주택 (집합건물 등기부 상 공동주택(아파트)으로 분류)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하2층 지상8층 건물 내 제4층 제408호

건축년도: 2020년 01월 13일 (사용승인일 기준)

감정가: 194,000,000원 (1억 9천4백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.87㎡ (약 3.90평)

건물면적: 21.95㎡ (약 6.64평) (전용면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 "송정역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상가 혼용지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 11미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건 경매의 말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 조성종의 가압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 임대차보증금 1억 5천만 원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 150,000,000원 (1억 5천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 02일

* 확정일자: 2020년 04월 02일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

* 비고: 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 인수 금액 확인 및 명도를 신중히 진행해야 합니다.

3.4. 기타 권리 사항

등기부 상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 지분 이전, 가압류, 압류 등의 권리들이 확인되며, 말소기준권리보다 선순위인 임차권(을1)은 인수됩니다. (기타 등기사항은 제공된 집합건물 등기부 요약 참고)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 연립/다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* DH팰리스 (2017년식, 29.84㎡): 2026년 5월, 300,000,000원

* 유원펠리체 (2016년식, 40.04㎡): 2026년 5월, 260,000,000원

* 미성주택 (2001년식, 18.8㎡): 2026년 7월, 145,000,000원

본건(21.95㎡, 2020년식)의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 유사 건물의 시세는 평당 약 650만원에서 1,000만원 이상으로 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 본건의 시장가치를 산정하면 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 최근 매매 동향

2026년 5월경 신축에 가까운 다세대 주택 거래가 2억 6천만원에서 3억원에 이루어진 점을 볼 때, 공항동 일대의 주거용 부동산 시장은 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

송정역 인근으로 지하철 5호선 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

주위 환경에 '상대보호구역'이 다수 포함되어 있어 학교가 인근에 있음을 시사합니다. (정확한 학교와의 거리 및 관계는 추가 확인 필요)

5.3. 건축물 정보

건축물대장 상 본건은 발쿠치네하우스 101동 408호이며, 철근콘크리트구조의 공동주택(아파트)으로 사용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상보다 높은 총 매수 비용으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 법적 제한사항

* 중요시설물보호지구(공항)

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)

* 상대보호구역 (교육환경 보호 관련)

* 기타 도시지역, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한 사항이 있습니다. (정확한 내용은 공부 확인 필수)

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 도시 계획 상, 본건 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 명시적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항과 인접해 있어 항공기 소음의 영향은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 공항동 송정역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 비교적 신축(2020년 준공)인 공동주택입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원을 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 채권자가 임차인 본인이기에 경매 절차 진행 및 낙찰 결과에 복합적인 영향을 미칠 수 있습니다. 감정가는 1억 9천4백만원이나, 인수해야 하는 보증금을 고려하면 실제 매수인의 총 투입 비용은 높아지게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 송정역 역세권으로 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 공항동 지역의 개발 계획 등에 따라 장기적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 임차인 인수 조건: 임차인이 채권자 겸 임차인으로 경매를 신청하였으므로, 낙찰 후 명도 과정 및 임차인과의 협상 전략이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 194,000,000원입니다. 하지만 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 150,000,000원에 달합니다.

최근 유사 면적 및 연식의 물건 시세를 고려할 때, 본건의 실질 시장가치는 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인의 총 투입 비용은 입찰가 + 인수 보증금 (150,000,000원)이므로, 만약 시장 가치 상한선인 220,000,000원을 기준으로 한다면, 적정 입찰가는 약 70,000,000원 (220,000,000원 - 150,000,000원) 수준이 됩니다.

그러나 본건의 최저매각가격(최초 입찰 가능 금액)은 감정가인 194,000,000원입니다.

이는 매수인의 잠재적 총 투입 비용을 194,000,000원 + 150,000,000원 = 344,000,000원으로 만들어, 추정 시장가치보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 본건은 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점, 높은 보증금 인수 부담, 최저매각가격과 실질적 가치 간의 괴리 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

임차인이 채권자로서 본인이 직접 입찰에 참여할 가능성이 높으며, 그 입찰가는 자신의 채권액(157,651,638원)을 기준으로 결정될 수 있습니다.

투자 관점에서, 본건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 최저매각가격인 194,000,000원부터 시작하여, 임차인의 입찰 동향과 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 하나, 높은 인수 보증금으로 인한 리스크를 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 권장하기 어렵습니다.

본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 194,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보이며, 특히 194,000,000원 이상의 입찰은 총 투입 비용 대비 수익률을 매우 낮출 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.