나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135117 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-41 다움하우스 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135117 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-41 다움하우스 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경135117
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 26 (화곡동,다움하우스)
• 용도: 다가구주택

서울남부지방법원 경매11계 2024타경135117 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 26 (화곡동,다움하우스) | 감정가: 2,795,781,280원 | 최저가: 1,789,300,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울남부지방법원 2024타경135117 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 869-41 다움하우스에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135117 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 869-41 다움하우스

용도: 대지

감정가: 2,795,781,280원

토지면적: 195.40㎡ (약 59.12평)

건물면적: 440.32㎡ (약 133.25평)

건물 제시외면적: 89.78㎡ (약 27.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 우OO

채무자: 우OO

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남서측에 위치한 세장형 토지로서, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 다중주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 소재하여 교통 상황은 무난합니다. 토지는 다중주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역(2곳), 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 제시외 물건이나 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관례 및 기타 사항은 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 외장석재 붙임 등, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

지하 1층은 원룸 5개(B01-B05)와 계단실로 구성되어 있습니다.

1층은 원룸 4개호(101-104), 계단실, 보일러실로 이루어져 있으며, 건축물대장상 근린생활시설(사무소) 및 공용홀이나 현황은 원룸형 주거용으로 이용 중입니다.

2층은 원룸 6개호(201-206), 계단실, 보일러실로 구성되어 있습니다.

3층은 원룸 6개호(301-306), 계단실, 보일러실로 구성되어 있습니다.

4층은 원룸 6개호(401-406), 계단실, 보일러실로 구성되어 있으며, 건축물대장상 다중주택 1실 및 공용취사장이나 현황은 원룸형 주거용으로 이용 중입니다.

옥탑은 계단실로 되어 있습니다.

위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

후면 건물개황도에 따르면 제시외 건물(ㄱ)-(ㅍ)이 소재하고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 신정초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(우OO)입니다. 채권자는 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 채무자의 재산에 설정된 담보권 실행으로 경매가 개시된 것으로 판단됩니다. 임의경매이므로 채무자가 부담하는 근저당 등 담보물권은 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 인수되는 권리관계는 추가적인 확인이 필요합니다. 매각 대상이 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다. 임대차 관계는 미상으로, 명도를 진행할 때 보증금 및 임차인의 권리관계를 상세히 파악해야 할 리스크가 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부한 상권입니다. 신정초등학교 등 교육시설과 까치산역을 중심으로 한 역세권의 이점을 가지고 있어, 원룸 및 다중주택으로서 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 1층에 근린생활시설 용도의 등록 부분이 있어, 해당 공간을 활용한 추가 수익 창출 가능성도 있습니다. 다만, 주변에 유사한 다세대, 다가구, 다중주택이 다수 분포하고 있어 임대 경쟁은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

신정초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대에게 교육 환경이 우수합니다. 지하철 5호선 까치산역을 통해 도심 접근성이 양호하며, 다양한 노선의 버스 이용이 가능하여 교통이 편리합니다. 주변에 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖춰져 있어 생활하기에 불편함이 없습니다.

6. 혐오시설 검색

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 자체나 바로 인근에 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장단지, 폐기물 처리장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 감정평가서에 기재된 바와 같이 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 해당하여 공항 관련 시설 및 군사 시설 보호 구역으로 인한 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대차 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임대차 현황 조사와 법적 절차에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 공부와의 차이: 제시외 건물이 존재하며, 1층 및 4층의 실제 이용 현황이 건축물대장과 차이가 있습니다. 이는 추후 건물 철거나 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 위험이 될 수 있으며, 매입 후 행정적인 처리가 필요할 수 있습니다.

* 건축 및 개발 규제: 공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역 등으로 인해 향후 건물 증축, 리모델링, 용도 변경 등의 계획 시 법적 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 다중주택 특성상 건물 관리 상태 및 노후화 정도에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다중주택으로, 일괄 매각 조건과 제시외 건물 포함 사항을 고려해야 합니다. 신정초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 까치산역을 통한 교통 편의성도 장점입니다. 다만, 임대차 관계 미확인, 제시외 건물 및 공부와의 차이, 각종 규제 지역 편입 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 잠재적 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 명도 및 건물 관련 행정 절차를 계획적으로 진행한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 소형 주택 임대 사업: 지하철역과 가까워 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있으며, 원룸형으로 구성되어 있어 소액 투자로 접근하기 용이합니다.

* 다중주택 및 근린생활시설 복합 용도: 건물 자체의 다양한 용도 활용 가능성이 있어 임대 수익 극대화를 꾀할 수 있습니다.

* 토지 가치: 주거 지역 내 토지로서 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 권리분석 및 명도 리스크 고려)

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계