나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138048 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 OOOOOO OOOOOO OOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2024.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 등촌동 소재 "경복비즈니스고등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔 및 아파트, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 가양역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층. 지상15층 건물 내 제10층 제1003호로서,
외벽: 복합판넬외장재 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 대로(강서구청 사거리이므로 직접 접하는 부분은 소로), 북동측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타 (가로구역별건축물최고높이: 건축과문의) <건축법>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권 정비계획법> 도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 부천 지원 2024타경138048 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138048 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 656-52 강서메트로칸 제10층 제1003호

용도: 오피스텔

감정가: 116,000,000원

토지면적: 4.34㎡ (약 1.31평)

건물면적: 18.75㎡ (약 5.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 강서메트로칸 오피스텔로, "경복비즈니스고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 가양역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 강서구청의 압류(2022.11.08.)를 말소기준권리로 하며, 그 이후 접수된 소상공인시장진흥공단의 가압류(2024.05.10.) 및 조은별의 강제경매개시결정(2024.10.22.) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(조은별, 임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2020.02.10., 확정일자 2020.01.14.)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 이 점은 본 물건의 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 등촌동 지역은 오피스텔 및 주거 단지, 상업 시설이 혼합된 지역으로, 직장인 및 1인 가구의 수요가 꾸준히 있는 곳입니다. 주변에 경복비즈니스고등학교가 있어 배후 수요가 일부 존재합니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 강서메트로칸 오피스텔의 전용면적 18.75㎡ 기준 최근 매매가는 2025년 2월 113,000,000원에서 2024년 2월 100,000,000원~104,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 본 건의 감정가는 116,000,000원입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 15층, 지하 4층 건물 내 10층에 위치하고 있으며, 오피스텔로 이용 중입니다. 급배수 및 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 지하철 9호선 가양역이 인근에 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 용이합니다. 주변에는 대형마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 편리하며, 단지 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 120,000,000원이 배당으로 모두 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 매수 비용이 증가할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 역세권 오피스텔로 교통 및 생활 편의성은 우수하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 얼마만큼 배당받을 수 있는지, 또는 매수인이 인수해야 할 정확한 금액은 얼마인지를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 인수 부담을 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 지하철 9호선 가양역 역세권에 위치하여 출퇴근이 편리한 입지입니다.

- 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 비교적 안정적입니다.

- 최근 매매 시세 및 감정가를 고려할 때, 인수 부담을 제외하면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 116,000,000원입니다. 최근 실거래가를 살펴보면, 2025년 2월 18.28㎡ 기준 113,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 여부입니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 인수해야 하는 보증금 액수만큼 추가 비용이 발생하게 됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 이러한 인수 부담을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 시장 시세가 113,000,000원 수준임을 감안할 때, 임차인의 보증금 인수액을 고려하면 실질적인 매수 가격이 더 높아질 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우, 임차인 보증금 인수액을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 시장 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 인수 금액을 고려하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 다만, 정확한 인수 금액은 낙찰 후 확정되므로, 충분한 자금 계획과 위험 관리가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.