나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139584 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-52 루브르씨티 제13층 제1302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "영동초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(영등포시장역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 건내 제13층 제1302호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설 및 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 도로(저촉) , 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139584 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-52 루브르씨티 제13층 제1302호

용도: 다세대주택

감정가: 254,000,000원

토지면적: 5.96㎡ (약 1.80평)

건물면적: 25.29㎡ (약 7.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

특이사항: 대항력있는임차인, 별도등기, 선순위임차권

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "영동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(영등포시장역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 건물 내 제13층 제1302호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 상태: 본건 토지는 가장형으로 업무시설 및 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

주변 환경: 본건 동측으로 중로에 접해 있습니다. 본 물건이 위치한 영등포동7가는 주거, 업무, 상업 시설이 혼합된 지역으로, 인근에 영동초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 대규모 공업 단지나 혐오시설은 확인되지 않아 일반적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 한송이 (성만 공개)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-14

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 중 일부라도 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부: 소유권 이전, 지분 이전, 공유자 전원 지분 이전, 신탁 등기가 경료되었으며, 서울특별시 명의의 구분지상권 설정 등기가 말소되었으나, 별도 등기로 남아 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 집합건물 등기부: 소유권 이전, 압류, 강제경매 등기가 말소되었으나, 을구 3번 순위로 한송이 씨의 주택임차권(310,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

인수되는 권리:

* 선순위 임차권 (한송이, 보증금 310,000,000원)

* 구분지상권 설정 등기 (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

소멸되는 권리:

* 말소기준권리(갑3, 금천세무서장 압류) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일 건물(하우스퀘어, 영등포동7가 94-52번지) 내 유사 면적(25.69㎡ ~ 26.31㎡)의 다세대주택이 2025년 12월 약 278,000,000원에, 2026년 7월 약 270,000,000원에 실거래되었습니다.

평당 가격: 위 실거래가를 기준으로 계산 시, 본건과 유사한 면적의 물건은 약 10,500,000원 ~ 10,600,000원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건 인근에는 각종 근린생활시설, 업무용 빌딩, 오피스텔 등이 있어 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

교육시설: 단지 남동측에 영동초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 선순위 임차인 한송이 씨의 보증금 310,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건 감정가(254,000,000원)를 초과하는 금액으로, 매수인이 추가적인 자금 부담을 안게 되는 가장 큰 리스크입니다.

별도 등기: 구분지상권 설정 등기가 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 가할 수 있는 요소이므로, 정확한 내용을 확인하고 인수 여부를 결정해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권 인근에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 있으며, 해당 임차인의 보증금(310,000,000원)이 감정가(254,000,000원)보다 높아 매수인이 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수해야 할 상황이라는 점입니다. 이는 사실상 시세보다 높은 가격으로 매입하는 결과를 초래할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 영등포역, 영등포시장역 등 교통 요지에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 비교적 최근인 2018년에 건축되어 건물 노후도가 낮습니다.

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 시세(약 270,000,000원 ~ 280,000,000원) 대비 인수해야 할 임차인의 보증금(310,000,000원)이 현저히 높아, 매수인이 실질적으로 손실을 볼 가능성이 매우 높습니다.

만약 본 건의 가치를 순수하게 시세(약 275,000,000원)로 평가한다면, 보증금 310,000,000원을 인수함으로써 총 매입 비용이 최소 585,000,000원(275,000,000원 + 310,000,000원)에 달하게 됩니다.

따라서, 재정적으로 합리적인 입찰가 산출이 어려운 상황이며, 0원에 가까운 입찰가를 제시해야만 손실을 최소화할 수 있으나, 이는 낙찰 가능성을 낮춥니다. 투자 관점에서 접근하기보다는 인수되는 보증금으로 인한 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 신중한 판단이 요구됩니다. 본 건의 경우, 보증금 인수 부담을 고려하면 현재 시점에서의 수익성 있는 입찰가 산정은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.