나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51071 [1] 전라남도 목포시 용해동 1060 센트럴팰리체아파트 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 목포이로초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 아파트 중
제4층 제403호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일마감 등,
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

2025.05.27.자 현황조사보고서상 미납 관리비 금 6,787,170원

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51071 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 용해동 1060 센트럴팰리체아파트 101동 4층403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 45.97㎡ (약 13.90평)

* 건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

본 물건은 전라남도 목포시 용해동에 위치한 센트럴팰리체아파트 101동 4층 403호입니다. 아파트로 이용 중이며, 총 20층 건물 중 4층에 해당합니다. 건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 내외부는 일반적인 마감 상태입니다. 토지 면적은 45.97㎡이고, 건물 전용면적은 84.90㎡입니다. 감정가는 226,000,000원입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 목포이로초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 해당 아파트는 주거 밀집 지역에 위치하며, 목포이로초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 주변으로 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번 근저당권(주식회사한빛자산관리대부, 2018.05.17. 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 을구 2번 주택임차권(지남권, 보증금 190,000,000원)은 임차인의 전입일자(2018.03.27.)가 말소기준권리보다 선순위이므로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 지남권: 보증금 190,000,000원, 차임 없음. 2018.03.27. 전입, 2018.03.07. 확정. 대항력 있으며 보증금 전액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 천덕미: 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원. 2024.07.01. 전입, 2024.07.09. 확정. 대항력 없음. 본 임차인은 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 수 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 190,000,000원

* 등기부채권 총액: 284,193,880원

4. 상권분석

해당 물건은 주거 단지 내 위치하며, 주변 근린생활시설 등을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있습니다. 단지 규모 및 입지상으로 볼 때 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 목포이로초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 지역 상권을 통해 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 지남권 임차인의 보증금 190,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 총 인수 금액을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 미납 관리비: 2025.05.27.자 현황조사보고서 기준, 미납 관리비가 6,787,170원에 달합니다. 일반 관리비의 경우 매수인에게 승계될 수 있으므로, 정확한 미납 내역(체납 주체, 공용/전용 구분 등)을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시의 주거 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 다만, 1억 9천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 또한, 상당 금액의 미납 관리비도 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 초등학교 인접으로 교육 환경 양호

* 낙찰 후 실거주 또는 임대 수익 창출 가능

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 226,000,000원에서 인수해야 할 임차인 보증금 190,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 즉, 매수인이 실제 부담하게 될 총 금액은 입찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다. 본 물건의 시장 가치, 현재 아파트 시세, 그리고 인수 보증금 및 미납 관리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 입찰가는 물건의 실제 가치와 위험 요소를 충분히 반영하여, 잠재적 수익률을 극대화할 수 있도록 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.