나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51071 [1] 전라남도 목포시 용해동 1060 센트럴팰리체아파트 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 목포이로초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 아파트 중
제4층 제403호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일마감 등,
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

2025.05.27.자 현황조사보고서상 미납 관리비 금 6,787,170원
주택도시보증공사로부터 2026.07.22.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨
2026. 7. 23. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51071 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 용해동 1060 센트럴팰리체아파트 101동 4층403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 45.97㎡ (약 13.90평)

* 건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

본 물건은 전라남도 목포시 용해동에 위치한 센트럴팰리체아파트 101동 4층 403호입니다. 아파트로 이용 중이며, 총 20층 건물 중 4층에 해당합니다. 건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 내외부는 일반적인 마감 상태입니다. 토지 면적은 45.97㎡이고, 건물 전용면적은 84.90㎡입니다. 감정가는 226,000,000원입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 목포이로초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 해당 아파트는 주거 밀집 지역에 위치하며, 목포이로초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 주변으로 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번 근저당권(주식회사한빛자산관리대부, 2018.05.17. 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 을구 2번 주택임차권(지남권, 보증금 190,000,000원)은 임차인의 전입일자(2018.03.27.)가 말소기준권리보다 선순위이므로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 지남권: 보증금 190,000,000원, 차임 없음. 2018.03.27. 전입, 2018.03.07. 확정. 대항력 있으며 보증금 전액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 천덕미: 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원. 2024.07.01. 전입, 2024.07.09. 확정. 대항력 없음. 본 임차인은 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 수 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 190,000,000원

* 등기부채권 총액: 284,193,880원

4. 상권분석

해당 물건은 주거 단지 내 위치하며, 주변 근린생활시설 등을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있습니다. 단지 규모 및 입지상으로 볼 때 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 목포이로초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 지역 상권을 통해 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 지남권 임차인의 보증금 190,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 총 인수 금액을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 미납 관리비: 2025.05.27.자 현황조사보고서 기준, 미납 관리비가 6,787,170원에 달합니다. 일반 관리비의 경우 매수인에게 승계될 수 있으므로, 정확한 미납 내역(체납 주체, 공용/전용 구분 등)을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시의 주거 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 다만, 1억 9천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 또한, 상당 금액의 미납 관리비도 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 초등학교 인접으로 교육 환경 양호

* 낙찰 후 실거주 또는 임대 수익 창출 가능

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 226,000,000원에서 인수해야 할 임차인 보증금 190,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 즉, 매수인이 실제 부담하게 될 총 금액은 입찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다. 본 물건의 시장 가치, 현재 아파트 시세, 그리고 인수 보증금 및 미납 관리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 입찰가는 물건의 실제 가치와 위험 요소를 충분히 반영하여, 잠재적 수익률을 극대화할 수 있도록 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.