나이스옥션 법원경매 목포 2025타경137 [1] 전라남도 목포시 항동 6-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 항동 소재 '목포항' 북동측 인근에 위치하며,주위는 목포항, 상업용건물 등이 주를 이루는 해안상가지대임.

교통상황

광대로변에 위치하고, 인근에 목포항 및 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지이며, 조사시점 현재 제시외 미등기건물이 소재함.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복6차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,고도지구(10층(30m)이하),가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))2011.6.24))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별지'사진용지'와 같이 제시외 미등기건물 철골조 슬래브지붕 3층 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 제시외 미등기건물은 2018년 11.28일 근린생활시설, 숙박시설 8층 건물로 건축허가 되었으며, 조사시점 현재는 3층까지 골조공사 되었으며 마감공사는 미완성 단계임.

물건 비고

-지상에 매각에서 제외된 미등기 건물 소재
[허가번호: 목포시 2018-건축행정과-신축허가 225, 건축주:주식회사 라온비지니스, 용도 : 숙박시설 8층 건물,면적:6,006.52㎡, 현황조사보고서에 의하면 25.4.29.기준 3층까지 건축 후 중단 상태이며, 건축허가신고와 면적 불일치]
- 2026.3.4. 매각명세서 정정 변경(갑구11번 가처분등기 2026.2.23. 말소되어 매수인이 인수할 등기 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경137 (1)

소재지: 전라남도 목포시 항동 6-2

용도: 대지

감정가: 2,128,240,000원

토지면적: 1150.40㎡ (약 348평)

토지지분: 1150.4㎡ (약 348평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한창중공업

특이사항: 공동담보, 법정지상권, 선순위가처분, 토지만매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 목포시 항동 소재 '목포항' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 목포항, 상업용 건물 등이 주를 이루는 해안상가지대입니다.

* 교통상황: 광대로변에 위치하고, 인근에 목포항 및 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(10층(30m)이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 21일자 목포시의 압류등기 (갑13)입니다.

등기사항 요약:

* 1992년 12월 29일: 공유자전원의지분전부이전 (주식회사남해고속)

* 2019년 12월 17일: 소유권이전(신탁등기 말소) (유한회사비지니스아일랜드)

* 2019년 12월 17일: 소유권이전 (주식회사라온비지니스, 매매금 2,000,000,000원)

* 2020년 2월 4일: 가처분 (주식회사우이개발, 말소)

* 2020년 2월 21일: 가처분 (한창중공업, 말소)

* 2020년 3월 13일: 가처분 (한양레미콘 4명, 말소)

* 2020년 12월 21일: 압류 (목포시, 말소) - 말소기준권리

* 2021년 1월 6일: 가처분 (박상미, 말소)

* 2021년 12월 28일: 압류 (목포시, 말소)

* 2023년 6월 30일: 압류 (목포시, 말소)

* 2025년 4월 30일: 강제경매 (한창중공업, 말소)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 매각에서 제외된 지상의 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

* 정정사항: 2026년 3월 4일자 매각명세서 정정·변경으로, 갑구 11번 가처분등기(2026.2.23.자)가 말소되어 매수인이 인수할 등기는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 목포항 인근의 해안상가지대에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다. 주변의 상업용 건물 밀집 지역 특성상 다양한 상업 활동이 가능하며, 목포항을 이용하는 관광객 및 물동량을 기반으로 한 비즈니스 기회가 있을 수 있습니다. 광대로변에 위치하여 가시성이 좋고 접근성이 용이합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통시설로는 목포항 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 상업지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미등기 건물 현존: 토지 지상에 매각 대상에서 제외된 미등기 철골조 슬래브지붕 3층 건물이 소재합니다. 이 건물은 2018년 11월 28일 근린생활시설, 숙박시설 8층 건물로 건축허가되었으나, 2025년 4월 29일 기준으로 3층까지 골조공사 후 중단된 상태이며, 건축허가 신고 면적과 실제 면적이 불일치하는 문제가 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각 대상에서 제외된 미등기 건물이 토지 위에 존재함에 따라, 해당 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지 소유권자라 할지라도 건물을 철거하지 못하게 되는 상황을 야기할 수 있으며, 토지 이용에 큰 제약을 초래합니다.

* 건축허가 관련 불일치: 건축허가 당시의 면적과 실제 건축 진행 상태 및 면적의 불일치는 향후 건축 관련 법규 위반이나 행정처분의 대상이 될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 외부 지도 서비스 및 검색 사이트 활용: 본 보고서 작성 시, 텍스트 정보만을 기반으로 하므로 주변 혐오시설 유무 등은 외부 검색을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 목포항 인근의 해안상가지대라는 좋은 입지를 가지고 있는 토지입니다. 그러나 지상에 미완성 상태로 중단된 미등기 건물이 존재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 매수인은 토지만을 취득하게 되며, 해당 건물로 인해 토지 개발 및 활용에 심각한 제약을 받을 수 있습니다. 건축허가 내용과 실제 건축 진행 상황의 불일치 또한 추가적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 본건은 법정지상권 문제 해결 없이는 실질적인 개발이나 활용이 어려울 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 목포항 인근의 상업지역에 위치하여 개발 잠재력이 있습니다.

* 미래 가치: 법정지상권 문제를 해결하고 건축물을 신축 또는 완공할 경우, 지역적 가치를 활용한 수익 창출이 가능합니다.

* 교통 및 접근성: 광대로변에 접하고 대중교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 2,128,240,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 법정지상권 성립 가능성, 미완성 건물로 인한 제약, 건축허가 관련 불일치 등 다수의 중대한 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 법정지상권 문제로 인해 토지의 활용 가치가 크게 저하될 수 있으므로, 해당 리스크를 해결하는 데 드는 예상 비용과 시간을 충분히 감안하여 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 상세한 법률 검토 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.