나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2703 [1] 광주광역시 동구 불로동 92-2 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2703 [1] 광주광역시 동구 불로동 92-2 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경2703
• 주소: 광주광역시 동구 서석로7번길 3
• 용도: 숙박시설

광주지방법원 경매13계 2025타경2703 | 소재지: 광주광역시 동구 서석로7번길 3 | 감정가: 3,697,497,980원 | 최저가: 2,588,248,586원 | 용도: 숙박시설

1. 광주지방법원 2025타경2703 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2703 (1)

소재지: 광주광역시 동구 불로동 92-2

용도: 숙박시설

감정가: 3,697,497,980원 (약 37억원)

토지 면적: 309.00㎡ (약 93.47평)

건물 면적: 1117.94㎡ (약 338.17평)

제시외 건물 면적: 19.50㎡ (약 5.90평) - 스넥바, 매각 포함

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOO

일괄매각 여부: 예

기타 특이사항:

* 목록1-1 제시외 건물(철골조, 스넥바)은 매각에 포함됩니다.

* 목록2 건물 옥상층에 옥탑이 소재합니다.

* 건물은 현재 숙박시설 및 창고로 이용 중입니다.

1.1. 1. 입지 조건

본 물건은 광주광역시 동구 불로동 소재 "서석교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 노선 상가지대로 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 파악됩니다. 건물이 소재한 토지는 사다리형 평지로 상업용 건물 부지로 적합합니다. 또한, 동측으로는 폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 광주 동구는 과거 광주의 중심지로서 역사적인 장소이기도 하나, 도시 확장으로 인해 도심 공동화를 겪는 지역이기도 합니다.

1.1. 2. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 장OOOOOOO이며, 구체적인 권리 관계 및 인수되는 권리 여부는 등기부등본 등 관련 서류를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로, 경매 절차를 통해 관련 권리 관계는 정리될 것으로 예상됩니다. 경매 대상 물건의 정확한 권리 분석을 위해서는 법률 전문가의 상담을 받는 것이 필수적입니다.

1.1. 3. 상권 분석

물건지 주변은 "노선 상가지대"로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 광주광역시 동구는 지역의 중심지로서 다양한 편의시설, 관공서, 문화 시설이 밀집해 있습니다. 충장로 상점가 등 전통적인 상권이 발달해 있으며, 과거 도심의 중심이었으나 도시 확장으로 인해 일부 상권 쇠퇴도 경험한 지역입니다. 현재는 지역 주민 및 방문객의 왕래가 잦은 지역으로 파악되며, 숙박시설 및 창고로 이용 중이라는 점은 해당 지역의 상업적 잠재력을 시사합니다. 광주 동구는 전통시장 및 상점가 활성화 공모사업 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 지속되고 있습니다.

1.1. 4. 건물 및 토지 현황

토지는 총 309.00㎡ (약 93.47평)으로, 현재 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 건물은 연면적 1117.94㎡ (약 338.17평)에 달하는 6층 규모의 철근콘크리트 구조물입니다. 건물 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 전면 타공판 마감이며, 내부는 인테리어 마감으로 되어 있습니다. 내부는 숙박시설과 창고로 활용되고 있으며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 건물 옥상층에는 옥탑이 소재하며, 1층 처마 하단에는 약 19.50㎡ (약 5.90평) 규모의 스넥바(제시외 건물)가 있어 매각에 포함됩니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 건축 행위 및 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 중심상업지역 : 상업 및 업무 기능이 집중되는 지역입니다. 최근 광주시의회에서는 중심상업지역의 주거 용적률 완화 조례안을 재표결하려는 움직임이 있었으나, 시 집행부는 주거정책 역행 및 기반시설 부족 등의 이유로 반대 입장을 표명하기도 했습니다.

* 방화지구 : 화재 예방을 위한 건축 규제가 적용되며, 주요 구조부 및 외벽은 내화구조로 해야 하는 등 건축법상 제한이 있습니다.

* 제1종지구단위계획구역 : 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등에 대한 계획적 관리가 이루어지는 지역입니다.

* 소로3류 (폭 8m 미만) 가로구역별 최고높이 제한 지역 : 도로 폭에 따른 건물 높이 제한이 있을 수 있습니다.

* 중점경관관리구역 : 도시 경관 보호를 위한 규제가 적용될 수 있습니다. 광주시는 무등산, 영산강 등 기존 구역 외에 광천사거리, 백운광장, 광주역 일대를 추가 지정하는 등 경관 관리 구역을 확대하고 있습니다.

* 전통상업보존구역 : 전통 상업을 보호 및 육성하기 위한 구역으로, 특정 업종의 입점에 제한이 있을 수 있습니다.

1.1. 6. 생활 정보

광주광역시 동구는 광주의 역사적 중심지이자 행정, 문화, 상업의 중심지 역할을 해왔습니다. 물건지 인근의 대중교통 이용 편의성은 일반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 동구는 광주 지하철 1호선이 지나고 있으며, 다양한 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다. 지역 내에는 병원, 학교, 마트, 문화 시설 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

1.1. 7. 잠재적 리스크

* 복잡한 토지이용계획 및 제한사항 : 중심상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위 시 관련 법규 검토가 매우 중요합니다. 특히 전통상업보존구역 내에서의 업종 제한 가능성을 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상 : 현재 건물 이용 상태에 대한 임대 관계가 불분명한 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 방문 시 임차인 현황 파악이 필수적입니다.

* 건축물 노후화 가능성 : 건물 준공 연도에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 건물 구조 및 마감재 정보를 고려할 때 일정 부분 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 이에 따른 리모델링 또는 유지보수 비용을 사전에 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 수익성 : 37억원에 달하는 높은 감정가는 상당한 투자 규모를 의미합니다. 건물의 현재 임대 수익률, 미래 가치 상승 가능성, 예상되는 공실률 등을 면밀히 분석하여 투자 수익성을 신중하게 평가해야 합니다.

* 혐오시설 유무 : 주변 환경에 대한 조사를 통해 혐오시설(유흥업소, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 확인하여, 부동산 가치에 미칠 잠재적 부정적 영향을 파악하는 것이 좋습니다. 현재까지 검색된 정보에서는 뚜렷한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.1. 8. 종합 의견

광주광역시 동구 불로동에 위치한 본 숙박시설 및 창고 겸용 건물은 상당한 규모와 입지적 잠재력을 갖추고 있습니다. "서석교" 인근의 상업지역이라는 지리적 이점은 상업 활동에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 임대 관계 미확인 등은 주의가 필요한 부분입니다. 건물의 현재 상태, 주변 시세, 예상되는 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.1. 9. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 광주광역시 동구의 중심상업지역에 위치하여 지역 내 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 다용도 활용 가능성 : 숙박시설 및 창고로 현재 이용 중이며, 주변 상권 특성에 따라 다양한 업종으로의 전환 잠재력을 가집니다.

* 일괄 매각 : 토지와 건물을 일괄로 취득하므로 권리 관계가 명확합니다.

* 미래 가치 상승 잠재력 : 중심상업지역이라는 점과 장기적인 도시 개발 계획 등을 고려할 때 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주의사항 : 다양한 개발 제한 사항 및 임대차 관계 미확인으로 인한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

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