나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5262 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 163-8 스카이캐슬 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장종합사회복지관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 연립주택, 공장, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 내 제2층 제203호로서,

외 벽: 드라이비트 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1) : 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 163-8번지에 소재한 스카이캐슬 오피스텔 2층 203호입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5262 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물 용도는 오피스텔이며, 감정가는 43,000,000원입니다.

토지 면적은 10.70㎡ (약 3.23평)이며, 건물 면적은 29.44㎡ (약 8.90평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 남울산새마을금고입니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장종합사회복지관' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 연립주택, 공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형으로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황을 분석한 결과, 현재 파악된 임차인은 두 명입니다.

* 임차인: 이윤재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사우진환경공사 (대표 이우진)

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2024-07-26

대항력: 없음

비고:

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 9월 11일 접수된 남울산새마을금고의 근저당권(채권 최고액 30,000,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등 현재 등기부에 기재된 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 30,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지와 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2024년 5월 29일에 동일 건물(스카이캐슬) 8층, 전용면적 32㎡ 물건이 5,000만원에 직거래된 사례가 있습니다.

이는 본 물건의 감정가(4300만원) 및 건물면적(29.44㎡)과 비교했을 때 시세 파악에 중요한 참고자료가 됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 '기장종합사회복지관' 인근에 위치하여 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 2011년 1월 7일에 사용승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 8층 규모이며, 본 물건은 2층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원이라는 점은 실제 계약 관계의 특수성을 내포하고 있을 수 있어, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

또한, 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 공동담보 물건의 진행 상황이 본 경매 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 기장군 기장읍 청강리에 위치한 스카이캐슬 오피스텔 경매 물건입니다.

감정가는 4,300만원으로 책정되었으며, 최근 동일 건물에서 32㎡가 5,000만원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이고 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 안전성이 높습니다.

다만, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 점과 공동담보 물건이라는 점은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

권리상 인수 부담이 전혀 없어 명도 리스크가 낮습니다.

최근 실거래가 5,000만원(32㎡ 기준)을 고려할 때, 본 물건(29.44㎡)의 경우 적정 가격으로 낙찰받을 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

오피스텔로서 임대 수익 또한 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 43,000,000원입니다.

최근 동일 건물에서 거래된 32㎡ 물건이 5,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본 물건(29.44㎡)의 환산 시세는 약 45,000,000원 (50,000,000원 * 29.44㎡ / 32㎡) 수준으로 산정됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 대비 약간 상향된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 44,000,000원 ~ 47,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.