나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101365 [1] 부산광역시 북구 구포동 1261-34 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '부산과학기술대학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근은 상업용 부동산, 주상용 부동산, 공동주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

북서하향 완경사지내 세장형의 토지로 현황 '주상용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약18m내외의 중로변에 접하고 있으며, 남서측으로 노폭 약4m내의 세로변에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접합), 상대보호구역(부산과학기술대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(숲속은성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도 참조바라며, 구조 및 이용상황 등을 검토건대 토지가치에 미치는 영향은 별무하다고 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 (조적조) 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상 4층 건내
외벽: 치장타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

주상용 주택으로 이용중임.

층별 공부상 용도는 다음과 같음
지하1층 : 근린생활시설 및 주차장
1층 : 제2종근린생할시설
2층 : 근린생활시설
3층 : 근린생활시설
4층 : 단독주택

설비내역

위생설비, 급배수설비, LPG가스배관설비, 난방설비(주택부분) 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101365 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1261-34

용도: 근린주택 (주상복합)

감정가: 1,628,364,200원

토지면적: 263.30㎡ (약 79.65평)

토지지분: 263.3㎡ (약 79.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 769.71㎡ (약 232.84평)

건물지분: 769.71㎡ (약 232.84평)

건물 제시외면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인 다수

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '부산과학기술대학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 상업용 부동산, 주상용 부동산, 공동주택 등이 혼재하고 있는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준임.

* 토지 이용상태: 북서하향 완경사지 내 세장형의 토지로, 현황 '주상용' 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 18m 내외의 중로변에 접하고 있으며, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 세로변에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접합), 상대보호구역(부산과학기술대학교, 숲속은성유치원), 토지구획정리사업지구임.

* 주변 시설 및 혐오시설: 본건은 부산과학기술대학교 인근에 위치하며, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함. 인근에 학교(부산과학기술대학교, 숲속은성유치원)가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 별도의 혐오시설이나 이용에 현저한 지장을 줄 만한 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 접수 2024-06-18 근저당권 (진주저축은행, 520,000,000원). 이 권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 총 채권액 (등기부 합계): 539,454,949원 (이는 등기부상 기재된 채권 총액이며, 실제 경매를 통해 변제되는 금액은 말소기준권리 및 배당 순위에 따라 달라질 수 있음.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않으나, 등기부상 관련 내용 없음.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2024-01-29, 확정 2025-05-16, 배당 2025-06-16, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2012-07-09, 확정 2025-07-16, 배당 2025-07-16, 대항력 있음.

* 문 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-22, 확정 2023-05-04, 배당 2025-05-16, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-05-26, 확정 2025-05-26, 배당 2025-06-04, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시되어 있음)

1.3. 상권분석

* 본 건물은 제2종근린생활시설, 단독주택, 주차장 등으로 복합적으로 이용 중임.

* 주변 지역은 상업용, 주상용 부동산 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 상권 형성에 유리한 환경임.

* 부산과학기술대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 수요를 기반으로 한 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 부산과학기술대학교, 숲속은성유치원 등이 인접하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있으며, 차량 접근이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변의 상업용 부동산으로 인해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 절차 발생 가능성이 있음.

* 대항력있는 임차인: 대항력있는 임차인 김 , 김 , 문 , 이 가 존재함. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높으나, 임대차 관계, 명도 절차, 배당 관련 변수 등은 입찰 전 면밀히 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 금액은 명확히 명시되어 있으나, 인수 여부와 관련하여 주의가 요구됨)

* 건물 노후도: 1994년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

* 부산 북구 구포동에 위치한 본 근린주택은 부산과학기술대학교 인근에 자리하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있음.

* 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각받는 물건으로, 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 건물 활용 또는 개발 가능성도 기대됨.

* 복수의 대항력있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요소임. 다만, 이에 대한 최종적인 명확한 확인은 필수적임.

* 중복병합사건이라는 점과 건물 노후도 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물 확보: 넓은 대지와 연면적을 가진 건물을 취득할 수 있음.

* 대학교 인근 입지: 학생, 교직원 등 고정적인 임대 수요 확보가 용이함.

* 제2종일반주거지역: 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 잠재력을 보유하고 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,628,364,200원

* 최근 매매 정보 분석: 제공된 JSON의 최근 매매 정보는 소형 다세대/빌라 단위 거래로, 본건 근린주택 전체의 시세 산출에 직접적인 비교 분석이 어려움.

* 종합 판단: 본건은 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담이 '0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이 줄어드는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동 가능성이 있음.

* 예상 입찰가: 1,550,000,000원 ~ 1,650,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권유함. (감정가 대비 약 95% ~ 101%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.