나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5249 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1549 해운대비스타동원 101동 38층3801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 “부산도시철도 2호선 (해운대역)” 북동측 인근에 위치하는 해운대비스타동원 제101동 제38층 제3801호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이, 인근에 부산도시철도 2호선(해운대역)이 소재하는 바, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 건물 내 제38층 제3801호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 : [폐문·부재]
바닥 : [폐문·부재]
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본상 공동주택(아파트) 용도임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리 토지로서, 인접지와 등고평탄하게 정지된 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이180m)<건축
법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 페문·부재로 인하여 내부확인이 곤란
하여 인근 유사물건, 관련공부(집합건축물대장등본상 용도 및 건축물
현황도) 및 외부관찰 등에 의거 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5249 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1549 해운대비스타동원 101동 38층 3801호

용도: 아파트

감정가: 918,000,000원

토지면적: 11.56㎡ (약 3.5평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 “부산도시철도 2호선 (해운대역)” 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2호선 해운대역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

도로상태: 남동측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

경매 신청 채권자: 중소기업은행 (갑4: 임의경매)

말소기준권리: 부산은행 근저당 (2019년 12월 20일 접수, 을1)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요: 임대관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있으나, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 대항력이 있는지 여부에 대한 철저한 확인이 필요함.

4. 상권분석

본건이 속한 해운대비스타동원은 2019년 10월 30일 사용승인된 아파트 단지로, 총 2개 동, 504세대로 구성되어 있음.

본 건물은 주상복합 용도로, 공동주택 외에 오피스텔, 근린생활시설 등이 함께 입점하여 상업 및 편의시설 이용이 용이한 환경임.

주변 지역은 공동주택과 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

5. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 건물 내 38층에 위치함. 현장조사 시 폐문·부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 통상적인 아파트의 상태를 상정하여 평가함.

설비내역: 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 정상적으로 구비되어 있을 것으로 판단됨.

주차: 총 666대(지하 663대 포함)의 주차가 가능함.

편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 폐문·부재로 인해 내부 상태, 하자 여부, 필요한 수리 범위 등을 직접 확인할 수 없음. 현장 조사를 통해 통상적인 상태를 가정하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있음.

임차인 정보 불확실성: 임대 관계가 미상이고 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 명확한 확인이 필수적임. 보증금이 0원이라 할지라도 인수 위험이 존재할 수 있음.

유동화물건: 채권 양도 등을 통해 진행되는 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 법률 관계가 복잡할 수 있으므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 위치한 준신축 고층 아파트로, 부산도시철도 2호선 해운대역과 인접하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수함.

최근 실거래가 역시 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익에 대한 기대감을 가질 수 있는 투자 가치가 높은 물건임.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 임차인 현황에 대한 불확실성이 남아있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통한 확인과 심도 있는 권리 분석이 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 해운대 중심 상업지역 및 해변과 인접하여 높은 주거 가치 보유.

교통: 부산도시철도 2호선 해운대역을 도보로 이용 가능한 뛰어난 역세권.

주거 환경: 해운대비스타동원이라는 브랜드 인지도와 함께 쾌적하고 고급스러운 주거 단지.

시세: 최근 실거래가 데이터가 감정가 대비 높게 형성되어 있어 투자 매력 증대.

층수: 45층 건물 중 38층으로, 탁월한 조망권 확보 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 918,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 2월~5월):

* 38층 (2026.02.14): 1,007,000,000원

* 8층 (2026.03.22): 940,000,000원

* 36층 (2026.05.05): 1,014,500,000원

본건은 38층에 위치하여 최근 거래된 38층 물건(10억 700만원)과 유사한 층수를 가짐.

임차인 인수 금액이 0원이고, 인수되는 권리가 없는 것으로 파악되어 인수 리스크는 낮다고 판단됨.

감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세 반영 시 감정가를 상회할 것으로 예상됨.

최근 최고가 10억 1450만원, 최저가 9억 4000만원임을 고려할 때, 본건(38층)의 적정 입찰가는 9억 8천만원에서 10억 2천만원 범위로 산정할 수 있음.

다만, 내부 상태 및 임차인 관련 불확실성을 감안하여 보수적인 접근을 권장함.

주변 혐오시설 검색 결과:

제공된 정보 및 외부 검색 결과로는 본건 주변에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 부산 지역의 하수처리장이나 쓰레기 매립장 등이 문화 공간으로 변모하는 사례가 있으나, 이는 본건과의 직접적인 관련성은 낮음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.