나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5278 [1] 부산광역시 남구 문현동 183-45 삼성빌라트 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재""문현여자중학교""남동측 인근에 위치하는
삼성빌라트 4층 401호로서,주위는 아파트단지,중소규모의 공동주택,단독주택,
로변의 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선""문현역""등이
소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 중 4층 401호로서
외벽 : 콘크리트벽위 페인팅마감등
창호 :샷시창호 구조임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,도시가스에 의한 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형토지로 주위와 등고 평탄하며,다세대주택용지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,제2종일반주거지역(2024-01-10),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2011-03-29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원포함)<교육환경 보호에 관한 법률>
상대보호구역(2016-06-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며,기타 없음.

2) 발코니위에 삿시조 샷시지붕의 구조물이 축조되어 있으나 본건물에 포함평가
하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5278 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 183-45 삼성빌라트 4층401호 (신주소: 부산광역시 남구 고동골로36번가길 20)

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 32.40㎡ (약 9.8평)

건물면적: 65.60㎡ (약 19.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

건축년도: 2002년

구조: 철근콘크리트조 스라브 지붕 4층 건물 중 4층 401호

2. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주위는 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 로변 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 "문현역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 서측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

경매 구분: 본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리: 등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 6월 21일 접수된 부산성의신용협동조합 근저당권(을8)입니다.

소멸 대상 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 접수된 후순위 권리들(을9 근저당권, 을9-1 근저당권부채권질권 설정, 갑7 임의경매 개시결정)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. (주의: 임대관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 상황 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 문현동 일대는 다양한 형태의 주거 시설(아파트, 다세대, 단독주택)이 분포하고 있으며, 지역 주민을 위한 로변 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 2026년 2월부터 5월까지 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 약 8,500만원에서 15,700만원 수준의 거래가 있었습니다. 이는 본건의 입지 조건 및 주변 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육: 본건 남동측 인근에 문현여자중학교가 있으며, 성동초등학교가 위치하여 학교보호구역으로 지정된 지역입니다.

교통: 도시철도 2호선 문현역이 가까이 있고, 다수의 시내버스 노선이 운행 중이어서 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의: 주거지 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설: 인근에 공원, 병원, 문화시설 등이 분포하고 있을 것으로 예상되나, 이에 대한 상세한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본건은 가축사육제한구역 및 학교보호구역(성동초, 문현여중)으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 또는 토지 이용에 일부 제한 사항이 있을 수 있으나, 현재의 다세대주택 용도 및 이용 상태에 직접적인 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

건축물 현황 상 발코니 위에 샷시 조 샷시 지붕 구조물이 축조되어 있으나, 감정평가 시 건물에 포함 평가되었습니다. 이는 건축물대장 상 위반 건축물에 해당하지 않거나, 추후 시정 조치 대상에서 제외될 가능성이 있으나, 정확한 현황과 공부와의 일치 여부, 향후 유지보수 관련 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

임대차 관계가 미상으로 조사된 점은 혹시 모를 명도 관련 분쟁이나 예상치 못한 금전적 부담 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 삼성빌라트 내 다세대주택으로, 도시철도 2호선 문현역을 이용하기 편리한 주거 입지를 자랑합니다.

경매 물건으로서 권리관계는 말소기준권리 이후의 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

다만, 감정평가액과 최근 유사 물건의 실거래가 자료 사이에 일부 가격 차이가 관찰되며, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 위험 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

대중교통 이용 편의성: 도시철도 2호선 문현역이 도보 거리에 있어 시내 이동이 매우 용이합니다.

안정적인 주거 환경: 학교 및 근린생활시설 등 일상생활에 필요한 기본적인 인프라가 잘 갖추어진 주거 밀집 지역입니다.

깨끗한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위로 인수해야 할 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

미래 가치 상승 기대: 부산 남구 지역의 지속적인 개발 및 정주 여건 개선에 따른 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 건축 연도(2002년) 및 면적(약 17.9평)이 유사한 "오성(A)" 빌라(3층)가 2026년 5월 11일 15,700만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(약 19.8평)의 시세는 약 17,300만원 수준으로 추정됩니다.

이와 같은 시세 분석 결과는 감정가(약 21,100만원)보다 낮은 수준이므로, 감정가와 실거래가 간의 차이 및 잠재적 리스크 요소를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

합리적인 투자 수익 확보를 위한 본건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

185,000,000원 (1억 8천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.