나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경513 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 497-16 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 ""부산장안고등학교"" 북서측 인근에 위치하는 (현칭 : 퀸비스크린골프) 제지하1층 제비101호 외이며, 주위는 근린생활시설, 아울렛, 대형판매시설, 자연림, 농경지 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

일반철골구조 그라스울판넬지붕 지상1층 지하3층 건물 내 지하1층 비101호 외로서,
외벽 : 스톤코트 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

평가대상 기호(1~7)은 호별 경계벽을 제거하고 임의로 인테리어를 하여 스크린골프연습장(현칭:퀸비스크린골프)로 이용중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 40m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

일괄매각
물건1~7은 호별 경계벽을 제거하고 임의로 인테리어를 하여 스크린 골프연습장(현칭:퀸비스크린골프)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경513 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 497-16 지하1층 비101호

용도: 근린상가

감정가: 562,000,000원

토지면적: 273.02㎡ (약 82.6평)

건물면적: 264.36㎡ (약 79.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 주요 정보

건물구조: 일반철골구조 그라스울판넬지붕 지상1층 지하3층 건물 내 지하1층 비101호

이용상태: 물건1~7은 호별 경계벽을 제거하고 임의로 인테리어를 하여 스크린 골프연습장(현칭:퀸비스크린골프)로 이용중임.

설비내역: 위생ㆍ급배수설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 "부산장안고등학교" 북서측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 아울렛, 대형판매시설, 자연림, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편으로 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 현황

토지의 형상은 완경사지대 내 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중임.

본건 북동측으로 폭 약 40m 내외의 도로가 소재함.

2.4. 토지이용계획

자연녹지지역

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2019년 7월 31일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(을3)이며, 매각으로 인해 위 근저당을 포함한 모든 권리(을4, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10)가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 주식회사코레스트 (2016-01-29), 주식회사리츠레스트 (2019-07-31)

* 근저당: 농협은행주식회사 (386,400,000원, 말소기준), 이석용 (240,000,000원, 말소)

* 가압류: 황성배 (250,000,000원, 말소)

* 임의경매: 농협은행 (262,836,401원, 말소)

* 압류: 기장군 (말소), 금정세무서장 (말소)

등기부채권 총액: 876,400,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1:

보증금: 70,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2019-11-26

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인 2:

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2025-03-21

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 아울렛, 대형판매시설 등이 혼재되어 있으며, 일부 자연림 및 농경지도 분포함.

현재 본건은 여러 호실의 경계벽을 제거하고 스크린 골프연습장(퀸비스크린골프)으로 운영 중임. 이는 업종 전환 및 공간 활용의 유연성을 보여줌.

인근에는 부산 장안고등학교가 소재하여 유동인구에 영향을 줄 수 있음.

4.2. 잠재적 경쟁 및 유동인구

주변에 아울렛, 대형판매시설 등이 위치하여 상업적 활동이 예상됨.

다만, 본건은 지하 1층에 위치하고 있어 접근성 및 가시성 측면에서 지상층 상가와는 차이가 있을 수 있음.

기장군 지역은 해안 관광지로도 알려져 있으며, 해수욕장, 시장, 박물관 등이 인근에 있어 관광객 수요도 일부 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스 정류장에 의존해야 함.

주변에 근린생활시설, 아울렛, 대형판매시설 등이 있으나, 상세 생활 편의시설 정보는 제한적임.

5.2. 주변 환경

주변에 자연림, 농경지가 일부 분포하여 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 동시에 상업 및 공업 시설도 혼재되어 있어 복합적인 주거/상업 환경을 형성함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 원상복구 의무

본 물건 1~7호는 호별 경계벽을 제거하고 임의로 인테리어하여 스크린 골프연습장으로 이용 중인 상태임.

따라서, 건축물대장과의 차이로 인한 원상복구 의무 발생 가능성이 있으며, 이로 인한 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 혐오시설 인접 가능성

부산광역시 기장군 장안읍 기룡리 일대에 지하화 소각장 및 공공폐기물처리장 조성 사업이 추진되고 있거나 논의된 바 있음. 해당 사업지가 본건의 직접적인 인접지는 아니더라도, 지역 내 혐오시설의 존재 가능성은 부동산 가치에 잠재적 부정적 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 토지이용계획 상 제한

본 토지가 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발에 있어 용도 제한이 있을 수 있음.

6.4. 임차인 관련

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있어 매수인에게 인수될 보증금은 없음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 장안읍에 위치한 근린상가로, 총 7개 호실을 통합하여 스크린 골프연습장으로 운영 중임. 감정가는 5억 6천 2백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 상태임. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없음.

입지상 학교, 상업시설, 자연이 혼재하며 교통은 보통 수준임.

다만, 현재 이용 상태(호별 경계벽 제거 및 임의 인테리어)로 인한 원상복구 의무 발생 가능성과, 인근 지역의 폐기물처리시설 조성 사업 등 혐오시설 관련 가능성을 잠재적 리스크로 고려해야 함. 또한, 자연녹지지역이라는 용도지역 제한도 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

* 현재 운영 중인 스크린 골프연습장으로서의 영업권 및 기존 시설 활용 가능성.

* 일괄 매각으로 인한 통합 공간 활용의 효율성.

* 말소되는 다수의 권리관계로 인한 권리 인수의 부담이 적음.

* 기장군 지역의 관광자원(해수욕장, 시장 등) 및 해안 경관을 활용한 잠재적 수요 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 562,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크(원상복구 의무, 혐오시설 인접 가능성, 자연녹지지역 제한 등)와 주변 시세, 본건의 현재 운영 상태 및 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 명확한 시세 정보 및 추가적인 가치 산정 자료가 부족하여 구체적인 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 충분한 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.