나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5231 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 24층2407호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '해운대해수욕장' 동측 인근에 위치하는 엘시티 랜드
마크동 24층 2407호로서 부근은 해운대해수욕장 주변으로 관광호텔 및 숙박시설, 각종 근린
생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도 2호선
'중동역','해운대역'이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상101층 건물 내 24층 2407호로서
외벽: 강화유리 및 복합판넬 마감 등
창호: 강화유리 등의 구조임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비,
냉난방설비, 공기조화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지대 내 3필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서 숙박시설(생활숙박
시설), 숙박시설(관광호텔), 관광휴게시설(관망탑) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 폭 20미터, 서측 및 북동측으로 폭 15미터 내외의 포장도로와
접하며 남측으로 폭 10-12미터 내외의 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 일반상업지역, 경관지구(일관경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대
관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-338)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

기호(2)토지: 일반상업지역, 경관지구(일관경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대
관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

기호(3)토지: 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대
관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란하여 관련
공부와 외부관찰, 탐문조사 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니 경매
진행 및 응찰시 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 바랍니다.

물건 비고

숙박시설(생활숙박시설)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5231 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 24층 2407호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 2,173,000,000원

토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

건물면적: 113.50㎡ (약 34.33평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원신용협동조합 (추정)

3.

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '해운대해수욕장' 동측 인근에 위치하며, 엘시티 랜드마크타워 24층 2407호입니다. 주변은 해운대해수욕장을 중심으로 관광호텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 '중동역' 및 '해운대역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태

해당 토지는 남서하향의 완경사지에 위치하며, 3필지가 일단의 사다리형에 가까운 형태로 숙박시설(생활숙박시설), 숙박시설(관광호텔), 관광휴게시설(관망탑) 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

본건은 북측 및 남동측으로 폭 20미터, 서측 및 북동측으로 폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 폭 10-12미터 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역)에 속하며, 도로, 소로, 중로, 가축사육제한구역, 온천지구(해운대온천) 등의 제한사항이 있습니다.

4.

권리분석

말소기준권리

을4 근저당권 (창원신용협동조합, 2021-11-11 접수, 채권액 2,340,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 '지상권개요: 비고: 숙박시설(생활숙박시설)'이 기재되어 있으나, 이는 통상적인 권리 분석에서 명확한 등기사항으로 분류되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 임차인 현황에 대한 재확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약

소유권 이전 및 근저당권 설정 내역이 확인되며, 채권 총액은 2,340,000,000원입니다. 임의경매 개시결정은 2025-04-28에 이루어졌습니다.

5.

상권분석

해운대 해수욕장 인근 최고 입지로, 풍부한 관광객 유동인구를 바탕으로 높은 상업적 가치를 지니고 있습니다. 엘시티 랜드마크타워는 부산의 상징적인 건물로서 주변 상권 발달에 기여하고 있으며, 생활숙박시설 용도는 관광객 대상 임대 수익 창출에 유리한 환경을 제공합니다.

6.

생활정보

주변 시설

해운대 해수욕장, 동백섬, APEC 나루공원 등 주요 관광 명소가 인접해 있어 문화 및 여가 활동에 용이합니다.

편의시설

단지 내 및 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통

도시철도역과 버스정류장이 가까워 부산 시내 및 광역 교통망 이용이 수월합니다.

7.

잠재적 리스크

내부 상태 미확인

감정평가서에 따르면 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 탐문 조사에 기반한 감정평가가 이루어졌습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 내부의 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

권리관계 불명확성

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 기재된 지상권 관련 내용이 명확하지 않아, 실제 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

부동산 시장 변동성

고가 부동산 특성상 시장 금리, 부동산 정책 변화 등 외부 요인에 민감하게 반응할 수 있습니다.

8.

종합 의견

본건은 부산 해운대의 핵심 입지에 자리한 엘시티 랜드마크타워의 생활숙박시설로서, 뛰어난 입지 조건과 상징성, 그리고 고급 시설을 갖춘 희소성 높은 물건입니다. 해운대 해수욕장과 인접한 조망권, 편리한 교통 및 풍부한 배후 수요는 높은 임대 수익률과 시세 차익을 기대하게 합니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 권리관계 상의 불명확한 부분에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

9.

투자 포인트

랜드마크 프리미엄

부산을 대표하는 초고층 주거복합단지인 엘시티에 속해 있어 높은 브랜드 가치를 지닙니다.

탁월한 입지 및 조망

해운대 해수욕장을 바로 앞에 둔 최상의 입지와 고층에서 누리는 바다 조망이 강점입니다.

다목적 활용 가능성

생활숙박시설 용도로 호텔식 서비스 제공, 장단기 임대, 개인 별장 등 다양한 목적으로 활용 가능합니다.

높은 관광 수요

해운대 관광특구에 위치하여 연중 관광객 수요가 풍부합니다.

10.

예상 입찰가

감정가 2,173,000,000원 기준, 엘시티 랜드마크타워와 같은 최고급 부동산의 희소성과 높은 시장 선호도를 고려할 때, 본건은 감정가 수준 또는 그 이상에서 치열한 경쟁이 예상됩니다. 주변 유사 물건의 시세 및 경매 낙찰가율 추이를 감안할 때, 보수적인 접근과 더불어 적극적인 입찰 전략이 필요할 수 있습니다. 잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 권리관계 등)를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 2,064,350,000원 ~ 2,281,650,000원 (감정가의 95% ~ 105% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.