나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10205 [1] 경상남도 함양군 유림면 서주리 508-1 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10205 [1] 경상남도 함양군 유림면 서주리 508-1 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경10205 | 소재지: 경상남도 함양군 유림면 서주리 508-1 | 감정가: 4,131,790원 | 최저가: 2,892,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보 요약

사건번호는 거창지원 2025타경10205 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 함양군 유림면 서주리 508-1로, 용도는 '전'(밭)입니다.

본 물건은 토지일부지분매각 대상이며, 감정가는 4,131,790원입니다.

토지면적은 1,907.00제곱미터 (약 576.86평)이나, 매각 대상은 이 중 일부 지분입니다.

소유자는 박OO, 채무자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경상남도 함양군 유림면 서주리 '회동마을' 북서측 인근에 위치한 농지입니다.

주변은 전, 답, 자연림 및 마을 내 주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

현재 이용상태는 부정형의 완경사 지세이며 '전(휴경상태)'로 사용되고 있습니다.

지적도상 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이며, 인근 필지를 통해서만 접근이 가능하고 차량 접근이 어려워 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지의 용도지역은 계획관리지역입니다.

기타 법률상의 제한으로는 가축사육제한구역(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)과 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)으로 지정되어 있습니다.

2. 권리 분석 및 특이사항

2.1. 매각 대상 및 권리 관계

본 건은 토지 '일부 지분 매각' 건입니다. 지분 매각의 경우 매수 이후 타 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송의 과정을 거쳐야 하는 법적 리스크가 수반됩니다.

특이사항으로 '공유자우선매수신고'가 가능하며, 주의사항에 따라 공유자우선매수신고는 1회로 제한됩니다.

2.2. 법정 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명서(농취증) 제출: 본 토지는 '전'이므로 낙찰자는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

분묘기지권: 토지 지상에 '분묘(2기)'가 소재하며, 이는 법정지상권의 일종인 분묘기지권의 성립 여지를 내포합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 중대한 제한 사항으로 작용합니다.

선순위 가등기: '말소되지 않는 선순위 가등기 있음'이 명시되어 있습니다. 이 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지에 따라 낙찰 후 인수 여부가 결정되며, 소유권이전청구권가등기일 경우 매수인이 인수하여 소유권을 상실할 위험이 매우 높으므로 철저한 권리분석이 필수적입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 및 경제적 분석

본 물건은 전형적인 농지이므로, 일반적인 상업 시설이나 주택지로서의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변 환경과 이용 상태('전')를 고려할 때, 토지의 가치는 농업용도 또는 장기적인 투자 관점에서 접근해야 하며, 단기적인 개발이나 상권 형성을 기대하기는 어렵습니다.

3.2. 생활 정보 및 혐오 시설

경상남도 함양군 유림면 서주리는 전통적인 농촌 마을입니다. 기본적인 생활 편의 시설(면사무소, 소규모 마트 등)은 유림면 소재지에 위치할 것으로 보입니다.

인근 지역에 대형 혐오 시설에 대한 검색 결과는 없습니다. 다만, 지역 주민들이 서주천 자연재해위험개선사업을 둘러싸고 재감사를 촉구하는 등 지역 개발 사업과 관련된 주민 갈등(민원)이 표출된 사례가 있어, 지역 내 개발 사업 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '선순위 가등기'의 인수 여부입니다. 이는 매수인의 소유권 자체를 위협할 수 있는 중대한 권리 문제입니다.

지분 매각이므로 타 공유자와의 관계 설정(분할 또는 매수/매도)이 필요하며, 공유자 우선매수신고에 의해 낙찰받지 못할 가능성도 있습니다.

'맹지'와 '분묘 소재'는 토지의 활용성(개발)과 가치를 저해하는 요인입니다.

농취증 미제출 시 보증금 미반환 리스크가 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 토지 이용에 제한이 많은 '맹지'이며, '분묘기지권', '지분 매각', '선순위 가등기' 등 권리상 난이도가 매우 높은 특수물건입니다.

농업 목적으로서의 가치는 있을 수 있으나, 선순위 가등기에 대한 명확한 분석과 분묘기지권 성립 여부에 대한 현장 조사가 선행되지 않을 경우 막대한 손실을 초래할 수 있습니다. 일반적인 경매 초보자에게는 적합하지 않으며, 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문가의 정밀한 권리분석을 거쳐야만 안전한 투자가 가능합니다.

5. 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

계획관리지역의 농지: 장기적인 관점에서 계획관리지역 내 농지 투자를 고려하는 경우에 한정하여 접근이 가능합니다.

지분 매각을 통한 협상 이익: 공유자들을 상대로 분할 소송 또는 지분 매각 협상을 통해 시세보다 낮은 가격으로 진입한 후 차익을 노릴 수 있는 전문 투자자에게 유리합니다.

저렴한 감정가: 4백만원대의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

5.2. 유의사항

선순위 가등기의 법적 성격(인수 여부)을 반드시 확인해야 합니다.

농취증 발급 가능 여부를 관할 기관에 사전 문의해야 합니다.

공유자우선매수신고는 1회에 한정되므로, 매번 입찰 시 공유자의 우매 신고 가능성을 고려해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계