나이스옥션 법원경매 창원 2025타경495 [1] 경상남도 창원시 성산구 반림동 10 노블파크아파트 130동 13층 1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 반림동 소재 '반송초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층건 내 제13층 제1301호로서,
. 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지붙임 등
. 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'공동주택(아파트)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측 및 북서측으로 폭 약 30m의 도로에 접하며, 남동측 및 북동측으로 폭 약 20m
의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(창원반송1), 대로2류(폭 30m~35m)(접함),
중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(문성대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반송초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신비하나름유치원)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(반송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 창원지방법원 2025타경495 (1) 사건에 대한 물건 정보를 종합적으로 분석하여 제공합니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경495 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 반림동 10 노블파크아파트 130동 13층 1301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 574,000,000원

* 토지면적: 43.56㎡ (약 13.18평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 반OOOOOOO

* 아파트명: 노블파크

* 건축년도: 2007년

* 총 동수: 35동

* 총 세대수: 2699세대

* 공급면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 총 주차대수: 714대 (세대당 약 0.26대, 지하 주차 77대 포함)

* 최고층: 18층 (본건은 13층)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 반림동에 소재하며, '반송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트 단지, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건의 남서측 및 북서측으로는 폭 약 30m의 도로에 접하고 있으며, 남동측 및 북동측으로는 폭 약 20m의 도로에 각각 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(창원반송1)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 문성대학, 반송초등학교, 신비하나름유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2021-03-04

* 확정일자: 2021-02-05

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 권리분석 결과:

* 말소기준권리: 2019년 1월 8일 접수된 반송새마을금고 근저당권(279,600,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요는 비어있음).

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

* 등기부 채권 총액: 279,600,000원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 반림동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 학교, 관공서, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 아파트 단지 자체 내에도 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 부대시설이 잘 갖춰져 있어 단지 내에서 기본적인 생활이 가능한 환경입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 부근에 반송초등학교, 문성대학, 신비하나름유치원이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설 및 아파트 단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등)을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주거환경: 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본건은 반송초등학교, 문성대학, 신비하나름유치원 등의 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어, 교육 환경 보호를 위한 일부 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 성산구 반림동의 노블파크아파트 130동 13층 1301호로, 입지, 교통, 생활 편의시설 등 주거 환경이 우수합니다. 건물 및 토지 모두 일괄매각 대상이며, 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없는 점은 장점입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 높은 가격으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 창원시 성산구의 핵심 주거지역에 위치하며, 각종 편의시설 및 교육시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 최근 시세 상승: 조사된 최근 실거래가(2026년 6월, 13층, 84.95㎡ 기준 64,800만원)는 감정가(57,400만원)를 상회하여 시세 상승 가능성을 시사합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 574,000,000원입니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적(84.95㎡) 및 동일 층수(13층)의 물건이 2026년 6월 21일에 64,800,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 유사 면적(84.98㎡)의 다른 층수 물건들도 57,500,000,000원에서 68,800,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

따라서, 본 건의 현재 시세는 감정가보다 높은 수준으로 판단됩니다. 이에 따라 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 고려하여 650,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.