나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11409 [1] 경상남도 김해시 삼방동 575-5 비동 2층 104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '삼방초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 운행 및 정류소가 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건내 2층 104호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 타일 마감.
창 호 : 알루미늄 새시 및 목재 이중창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 현황 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

현칭 '영주까치빌라3차'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11409 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 575-5, 비동 2층 104호

용도: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

토지면적: 40.70㎡ (약 12.31평)

토지지분: 40.70㎡ (약 12.31평)

건물면적: 68.47㎡ (약 20.71평)

건물지분: 68.47㎡ (약 20.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

참고: 현칭 '영주까치빌라3차'임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 삼방동 소재 '삼방초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 운행 및 정류소가 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 104호로, 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 새시 및 목재 이중창 구조임.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 현황 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 소로2류(폭 8~10m)와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(접합)이며, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 기재되어 있지 않으나, "물건명세서 참고사항"에 '지상권개요:'로 표기되어 있어, 실제 권리관계는 현장 확인 또는 등기부등본 재확인이 필요함.

* 말소기준권리: 2015년 11월 5일 접수된 경남은행 근저당(을10)임.

* 등기부요약:

* 최초 소유권이전 (2011-12-01, 김영자) 및 증여 (2015-10-27, 김현우) 이력이 있음.

* 말소기준권리 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되었으나, 모두 말소 예정임.

* 총 채권액은 약 260,034,078원임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 낮음. 다만, '임대관계: 미상임'으로 표기되어 있어 실제 점유 현황 및 임대차 관계 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가 분석:

* 삼방동 일대 유사 연립/다세대주택 최근 매매 사례 (2026년 4월 기준, 면적 및 연식은 다소 상이):

* 69.76㎡ (1994년식): 4,000만원

* 75.75㎡ (1994년식): 5,500만원

* 76.58㎡ (1997년식): 4,800만원

* 분석: 본건 건물의 전용면적(68.47㎡)은 제시된 유사 물건들과 유사하거나 약간 작은 편임. 최근 실거래가는 4,000만원에서 5,500만원 사이로 형성되어 있음. 본건의 감정가(75,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임. 건물의 건축 연도(1995년 준공)가 유사한 점을 고려할 때, 감정가에 대한 재검토가 필요할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: '삼방초등학교'가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

* 혐오시설 및 주변 환경:

* 해당 주소지 주변으로는 김해시의 산업 활동으로 인한 일부 공장 및 산업단지가 분포하는 지역이 존재함. (참고: 검색 결과, 김해시 주촌면 등에 다양한 제조업체와 공장이 밀집해 있는 것으로 나타났으며, 삼방동 자체도 공업지역과 인접해 있을 가능성이 있음. 그러나 본건 소재지에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않음.)

* 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: '임대관계: 미상임'으로 표기되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 보증금 및 권리관계를 명확히 파악해야 함.

* 내부확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 및 관리 상태 확인이 어려웠다는 점은, 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포함.

* 건축물 노후화: 1995년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

* 인근 산업 활동: 주변에 산업 시설이 일부 분포하고 있어, 소음, 분진 등 환경적인 영향이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 삼방동 소재 다세대주택으로, 삼방초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난한 수준입니다. 권리 관계상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 내부 확인 곤란으로 인한 불확실성은 존재합니다. 또한, 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 가격 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 삼방초등학교 인근으로 주거 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 낮은 시세 반영 가능성: 최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 토지 지분 보유: 다세대주택 부지에 대한 토지 지분을 확보하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 75,000,000원

* 최근 실거래가 평균 (유사 면적, 1994~1997년식): 약 4,767만원

* 최고 실거래가 (유사 면적, 1994년식): 5,500만원

* 분석: 본건의 감정가 75,000,000원은 최근 실거래가(최고 5,500만원) 대비 약 2,000만원 이상 높아, 시세 대비 고평가된 측면이 있습니다. 건물 노후화, 내부 상태 미확인, 임대 관계 불확실성 등의 리스크 요인을 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 유사 물건의 최고 실거래가인 5,500만원을 상회하는 가격으로 입찰하는 것은 부담스러울 수 있습니다. 그러나 주변 개발 가능성 및 향후 시장 상황을 고려하여, 최고 실거래가와 감정가의 중간 지점, 혹은 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 5,800만원 ~ 6,200만원 범위 내에서, 현장 조사를 통한 추가 정보 확인 후 최종 결정하는 것을 권장합니다. (보수적으로 접근 시 5,500만원 이하도 고려 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.