나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11010 [1] 경상북도 구미시 해평면 해평리 236-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3,4)는 경상북도 구미시 해평면 해평리 소재 '해평큰마을' 내에 위치하며, 주위일대는 마을주변 농경지, 농촌취락 등으로 형성된 농촌취락지대입니다. 기호(5) 경상북도 구미시 해평면 오상리 소재 '본오상마을'내에 위치하며, 주위일대는 마을주변 농경지, 농가주택 등으로 형성된 농촌취락지대입니다.

교통상황

기호(1,3,4) 일단의 본건까지 차량접근이 가능하고, 대중교통사정, 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다. 기호(5) 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 대중교통사정, 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 남향 완만한 경사지대에 석축, 옹벽 등을 설치하여 조성된 부정형의 광평수 주택건부지로서, 서측 일부는 현황 도로(골목길) 입니다. 기호(3) 인접지 및 도로와 등고 평탄한 대체로 다각형의 토지로서 지상에 조경수목 (반송 등 약 150여주) 등이 소재하는 농경지 상태로서, 서측 일부는 현황 도로 (골목길)입니다. 기호(4) 인접지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 다각형의 토지로서 창고부지 등으로 이용중입니다. 기호(5) 대체로 사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 주택건부지입니다.

인접 도로상태

기호(1,4) 일단의 토지는 남측으로 폭 4~5미터의 콘크리트 포장된 진입도로와 접하며, 기호(1)은 서측으로 본건이 일부 포함된 폭 약 3미터의 골목길과 접합니다. 기호(3) 남측으로 폭 4~5미터의 포장된 도로, 서측으로 폭 약 3미터 골목길과 접합니다. 기호(5) 남서측 및 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장된 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4): 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2014-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(2구역(쌍암고택)){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 공장설립제한지역{수도법} 기호(5): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-02-18), 중로3류(폭 12m~15m) (2015-02-11)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},상대보호구역(2014-09-16){교육환경 보호에 관한 법률} 절대보호구역(2014-09-16){교육환경 보호에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역 {물환경보전법}, 공장설립제한지역{수도법} 입니다.

제시목록 외의 물건

기호(4) 토지상에 별첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되는 제시외 건물(기호 ㄹ,ㅁ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호(1) 제시목록(공부상) 지목이 '대'이나 실제 현황은 '대 및 일부 도로' 입니다. 기호(3) 제시목록(공부상) 지목이 '답'이나 실제 현황은 '농경지(조경수 식재) 및 일부 도로' 입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: 기호(1,5) 대지상에는 별첨 사진용지와 같이 소나무 등 조경수, 조경화단, 잔듸조성 등 정원조경이 되어 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 벽돌구조 철근콘크리트지붕(일부 판넬지붕) 2층건으로서 외벽: 외장 쪽타일, 외장페인팅 등 내부: 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등 창호: 목재, 샷시유리 이중창호 등 6(나) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 사용승인일: 2003.7.22 외벽: 외단열 드라이비트 마감 등 내부: 벽지, 장판, 내부마감재, 내장타일 등 창호: 샷시유리 이중창호 등 입니다.

이용상태

2(가): 1,2층 단독주택 6(나): 단독주택

설비내역

2(가) 급배수 및 위생설비, 유류 및 화목보일러 난방설비 등이 되어 있습니다. 6(나) 급배수 및 위생설비, 유류보일러 난방설비, 지붕 태양광발전설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외 건물(부합물, 종물)이 소재하며, 개략적으로 면적 실측사정하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: 기호 2(가)건물은 특정건축물정리에 관한 특별조치법에 따라 2014.11.10자로 일반건축물대장에 등재된 건물입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 공부상 지목은 '대'이나 현황 '대 및 일부 도로' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11010 (1)

소재지: 경상북도 구미시 해평면 해평리 236-1

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OOOOOO (임오새마을금고)

감정가: 831,181,280원 (83,118천원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 3457.00㎡ (약 1046평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 144.88㎡ (약 44평) - 건물 (2)(가)

건물 제시외면적: 193.60㎡ (약 59평) - 별첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 상의 제시외 건물(기호 ㄹ,ㅁ) 및 부합물, 종물 포함.

건물 (2)(가) 구조: 벽돌구조, 철근콘크리트지붕 (일부 판넬지붕) 2층 단독주택.

건물 (6)(나) 구조: 경량철골구조, 판넬지붕 단층. 사용승인일: 2003.07.22.

1.3. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: '해평큰마을', '본오상마을' 내 농촌취락지대.

- 교통상황: 차량 접근 가능, 대중교통 및 간선도로 접근성은 보통에서 무난한 편.

- 형태 및 이용상태: 주택건부지, 농경지, 창고부지 등으로 이용 중. 일부 토지는 현황 도로(골목길)로 이용됨.

- 인접 도로상태: 남측 폭 4~5미터 포장도로 및 서측 폭 약 3미터 골목길과 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1,3,4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.

- 기호(5): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.

- 공부와의 차이:

- 기호(1): 공부상 지목 '대', 현황 '대 및 일부 도로'.

- 기호(3): 공부상 지목 '답', 현황 '농경지(조경수 식재) 및 일부 도로'.

- 제시목록 외 물건: 기호(4) 토지상에 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되는 제시외 건물(기호 ㄹ,ㅁ) 소재.

- 기타참고사항: 대지상에 소나무 등 정원 조경 상태. 임대관계 미상.

건물감정평가요항표:

- 구조: 벽돌구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택(2가) 및 경량철골구조 판넬지붕 단층(6나).

- 이용상태: 1,2층 단독주택(2가), 단독주택(6나).

- 설비내역: 급배수, 위생, 난방설비 등. 6(나) 건물에 태양광발전설비 포함.

- 부합물 및 종물: 제시외 건물(부합물, 종물) 소재.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 2(가) 건물은 2014.11.10 일반건축물대장에 등재됨. 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 해평면 해평리 소재 '해평큰마을' 내에 위치하며, 주위 일대는 농경지, 농촌취락 등으로 형성된 농촌취락지대입니다. 또한, 일부 토지는 '본오상마을' 내에 위치하여 주위 환경이 유사합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인접 도로에 폭 4~5미터의 포장된 진입도로가 있으며, 일부는 폭 약 3미터의 골목길과도 접합니다. 제반 교통사정은 보통에서 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

본건 토지는 남향의 완만한 경사지에 석축, 옹벽 등을 설치하여 조성된 부정형의 주택건부지, 조경수목이 소재하는 농경지, 창고부지 등으로 이용 중입니다. 일부 토지는 현황상 도로(골목길)로 사용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

- 소유권 이전: 장상룡(1971.02.11), 김정길 외 2명(2004.11.23), 임춘상(2009.10.09).

- 근저당: 임오새마을금고 (을23~을27) - 총액 610,000,000원 + 32,000,000원 + 184,000,000원 + 40,000,000원 + 84,000,000원 = 950,000,000원.

- 압류: 구미세무서(갑15), 신용보증기금(갑16), 경북신용보증재단(갑17).

- 가압류: 신용보증기금(갑16), 경북신용보증재단(갑17).

- 임의경매: 임오새마을금고(갑18) - 740,836,370원 (2025.05.01) - 본건 경매 개시 결정.

- 압류: 국민건강보험공단(갑19) (2025.12.30).

- 토지 등기부채권 총액: 1,057,225,000원.

건물 등기부 요약:

- 소유권 보존: 임춘상 (2014.11.17).

- 근저당: 임오새마을금고 (을3~을7) - 총액 610,000,000원 + 32,000,000원 + 184,000,000원 + 40,000,000원 + 84,000,000원 = 950,000,000원.

- 가압류: 근로복지공단 (갑2) - 8,727,550원.

- 소유권 이전: 문상임 (갑3) - 증여 (2024.06.28).

- 임의경매: 임오새마을금고 (갑4) - 740,836,370원 (2025.05.01) - 본건 경매 개시 결정.

- 건물 등기부채권 총액: 958,727,550원.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2015.03.12. 접수된 임오새마을금고의 근저당권(을23, 건물 을3)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 모두 소멸됩니다.

낙찰자는 인수하는 부담 있는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에 대한 임차인 현황은 별도로 확인되지 않으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 구미시 해평면 해평리 일대는 농촌 취락 지대로서, 주변에 농경지 및 자연 취락 지구가 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 및 편의 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시세 비교

제공된 JSON 데이터 분석 및 외부 시세 정보 검색 결과, 구미시 해평면 지역의 토지 매매 시세는 ㎡당 약 10만원 ~ 20만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 토지 면적(3457㎡)을 고려할 때, 토지 가치는 약 3억 4천 5백만원 ~ 6억 9천만원 정도로 추정됩니다.

주택의 경우, 연식 및 상태에 따라 시세 차이가 크며, 본건은 제시외 건물을 포함하여 총 338.48㎡(약 102평)의 건축 면적을 가지고 있습니다. 최근 해평면 일대에서 거래된 유사 규모의 주택 및 토지 매물들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가(831,181,280원)는 해당 지역의 시세를 상회하거나, 넓은 토지 면적과 건물 가치를 반영한 수준으로 보입니다. 구체적인 단독주택 매매 사례는 직접적인 비교가 어려우나, 농가 주택 및 전원 주택 매물이 3억 원에서 8억 원 사이에서 다양하게 거래되고 있음을 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

해평면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능하며, 구미시 중심 시가지로의 이동 시 다소 시간이 소요될 수 있습니다. 주변은 농촌 지역으로 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 기타 생활 정보

자연녹지지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 공부상/현황 불일치

목록1 공부상 지목은 '대'이나 현황 '대 및 일부 도로'이며, 기호(3) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '농경지(조경수 식재) 및 일부 도로'로 확인되어, 토지 이용에 있어 공부와 현황 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건축 허가 등 토지 활용 시 검토가 필요합니다.

6.2. 지역 지구 지정에 따른 행위 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종일반주거지역 등 다양한 용도지구에 속해 있어, 건축 및 토지 이용에 관한 행위 제한이 적용될 수 있습니다. 해당 지역의 구체적인 건축 법규 및 규제 사항은 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 관련 사항

본건에는 총 193.60㎡(약 59평)에 달하는 제시외 건물(부합물, 종물)이 존재합니다. 이들 건물의 건축법규 적합 여부, 등기 유무, 활용 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 중복사건 및 공동담보

사건번호 및 특이사항에 '중복사건, 공동담보'로 표기되어 있으나, 제공된 정보상으로는 본건(2025타경11010)으로 일괄 처리되는 것으로 보입니다. 경매 진행 과정에서 추가적인 중복 사건이나 채권 관계가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 본건과 직접적으로 인접하거나 영향권 내에 있다고 판단되는 혐오시설(산업폐기물 매립장, 대규모 공장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 해평면 일대는 과거 산업단지 건설 및 폐기물 처리 시설 관련 민원이 있었던 지역이므로, 향후 지역 개발 계획 및 환경 문제에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 해평면 해평리 소재의 단독주택으로, 넓은 토지 면적(3457㎡)과 함께 주택 및 다양한 용도의 제시외 건물(총 338.48㎡)을 포함하고 있어 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 농촌 취락 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공하며, 차량 접근성도 양호합니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 토지의 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 개발행위 제한 가능성이 있는 용도지역 지정 등은 사전에 충분히 검토해야 할 사항입니다. 농촌 지역 특성상 상권이 발달하지는 않았지만, 넓은 토지를 활용한 전원생활, 주말주택, 농업 관련 시설 운영 등 다양한 목적으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적(약 1046평)을 활용한 다양한 개발 또는 이용 가능성.

- 주택 외 다수의 제시외 건물(총 약 59평) 보유로 인한 추가 활용 가치.

- 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태.

- 농촌지역 내 조용하고 쾌적한 생활 환경.

- 향후 지역 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 831,181,280원입니다. 제시된 정보와 주변 시세, 권리 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 780,000,000원 (780,000천원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.