나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55750 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바 대중교통이용의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물 내 제7층 제714호로서,
외벽 : 인조석붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임(표준마감) 등 마감
창호 : PVC샷시 창호 등 마감임.

이용상태

현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 박덕은은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경55750호로 진행 중인 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55750 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층 714호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 준공년도: 2020년

* 총 층수: 10층 중 7층

* 전용면적: 30.41㎡ (약 9.20평)

* 토지 지분 면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 감정가: 161,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태:

건물은 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류, 중로2류, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경:

본 물건 자체로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경55750)으로, 접수일자는 2025년 4월 29일입니다.

* 채권 총액: 164,170,000원

* 인수되는 권리:

없음. 단, 아래 임차인 현황을 참고하여 낙찰가의 총 실인수금액을 파악해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 164,170,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 16일

확정일자: 2021년 8월 24일

배당신고일자: 2025년 4월 28일 (경매신청일)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이며, 본 경매 신청 채권자이기도 합니다.

* 권리 분석 요약:

본건에는 대항력 있는 임차인 박 씨가 존재합니다. 해당 임차인은 보증금 164,170,000원을 가지며, 이 금액 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 특히, 임차인 박 씨는 경매 신청 채권자이기도 하므로, 본 경매 절차에서 배당을 받는 위치에 있습니다. 그러나 감정평가액(161,000,000원)이 임차인의 보증금(164,170,000원)보다 낮아, 낙찰가에 따라 보증금의 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 수요를 기반으로 합니다.

* 최근 매매 사례:

- 2024년 4월: 30.4072㎡ (7층) - 164,170,000원

- 2025년 4월: 34.1747㎡ (4층) - 140,000,000원

- 2026년 5월: 36.8847㎡ (9층) - 150,000,000원

* 시세 분석:

본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔이 2024년 4월 1억 6417만원에 거래되었습니다. 이후 거래 사례들을 보면 면적이 약간 더 큰 경우 1억 4천만원에서 1억 5천만원 선에서 거래가 이루어진 것으로 보입니다. 최근 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성도 있으나, 동 및 층에 따른 편차를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 지역 이용이 편리합니다.

* 행정시설: 금곡동 행정복지센터가 인접해 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 164,170,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가가 이 금액보다 낮으므로, 낙찰가에 따라 상당한 금액의 인수가 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 최근 몇 년간 오피스텔 거래 가격이 다소 하락하거나 보합세를 보이는 경향이 있습니다.

* 명도 문제: 임차인과의 원만한 협상이 중요하며, 명도 과정에서 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동 소재 커낼파크 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 관공서 및 상업 시설이 인접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하다는 점과 감정가가 임차인의 보증금보다 낮다는 점을 감안할 때, 낙찰 후 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 본건 투자를 고려하신다면, 잠재적 인수 금액을 포함한 총 실인수금액을 산정한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 깔끔한 상태의 건물입니다.

* 편리한 생활 인프라: 행정복지센터, 상업시설, 교통 이용이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사무실로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 최근 시세: 140,000,000원 ~ 164,170,000원 (유사 면적/층수 거래 사례)

* 분석:

대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 164,170,000원 중 미배당분은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 매수인의 총 실인수금액은 낙찰가와 인수금액의 합이 됩니다. 본건의 경우, 낙찰가가 164,170,000원 미만이면, 낙찰가와 164,170,000원의 차액만큼 임차인에게 추가로 지급해야 합니다. 즉, 최소한 164,170,000원의 총 비용이 발생합니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 동일 면적의 거래 가격이 164,170,000원이었고, 감정가는 161,000,000원입니다. 임차인 인수 금액을 고려하면, 총 지출을 164,170,000원으로 가정할 때, 이 가격 이하로 낙찰받는 것이 유리할 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 금액을 고려하여, 총 실인수금액이 시장가 수준을 넘지 않는 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 162,000,000원 (총 실인수금액 예상: 약 164,170,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.