나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55701 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 '수원시청'
북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설,
오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중
제7층 제702호로서

외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역,
소로1류(접합), 가축사육제한구역,
비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55701 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 7층 702호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.1㎡ (약 2.15평)

건물면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

건물지분: 18.4㎡ (약 5.57평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 김OO

특이사항: 형식적 경매, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 비행안전제6구역에 해당되는 점은 참고해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

본 물건에는 다수의 권리가 설정되어 있으며, 주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 등기부 현황

- 을구 2번 (접수: 2022-09-15): 근저당권 (권리자: 김은숙, 금액: 45,000,000원) - 말소기준 권리입니다.

- 을구 4번 (접수: 2023-12-08): 주택임차권 (권리자: 서상희, 금액: 160,000,000원) - 인수되는 권리입니다.

- 갑구 3번, 4번, 8번: 소유권 이전 등기.

- 갑구 5번: 가압류 (권리자: 주식회사에이원대부캐피탈) - 말소 예정입니다.

- 갑구 9번: 임의경매 (권리자: 김길엽) - 본 경매 개시 결정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 서상희 (주택도시보증공사)

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자 (사업일자): 2021년 11월 23일

- 확정일자: 2021년 11월 23일

- 배당신고일자: 2023년 12월 08일

- 대항력: 있음

* 권리분석 요약

- 말소기준 권리인 을구 2번 근저당권보다 앞선 2021년 11월 23일에 전입 및 확정일자를 받은 임차인이 존재합니다.

- 을구 4번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 임차인이 대항력을 갖추고 있어 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

- 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차상 처리를 전제로 한 것일 수 있으며, 실제로는 160,000,000원의 임차보증금 부담이 낙찰자에게 발생합니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 규모 및 연식의 물건 시세 파악이 가능합니다.

특히, 'I'MHOME'이라는 건물에서 2015년식, 전용면적 17.59㎡의 다세대 주택이 2025년 12월 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 전용면적(18.40㎡) 및 건축 연도(2019년 준공) 면에서 가장 유사한 비교 대상입니다.

이를 기준으로 본건의 시세는 3.3㎡당 약 4,090,000원 수준으로 추정할 때, 약 75,300,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

다만, 다른 거래 사례들은 건축 연도(1991년, 2015년) 및 면적(84.12㎡, 71.18㎡)이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 제7층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다.

내부에는 위생 급·배수 시설, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

건물은 2019년 8월 7일 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 160,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다.

현재 물건의 감정가(160,000,000원)와 임차인의 보증금(160,000,000원)이 동일하므로, 경매를 통해 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자는 이를 모두 부담해야 합니다.

유사 물건의 실거래가(약 75,000,000원 내외 추정)와 감정가 간의 상당한 차이가 존재하여, 감정가 대비 시장 가치가 낮을 가능성을 배제할 수 없습니다.

비행안전제6구역에 해당되어 향후 건축 또는 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근에 위치한 도시형생활주택으로 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 인수되는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다.

유사 물건의 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 파악되어, 낙찰자가 임차보증금까지 부담할 경우 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

형식적 경매라는 특성상, 권리관계가 복잡하고 예상치 못한 위험이 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

수원시청 인근의 중심 상업지역이라는 입지적 장점은 향후 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되어 인수 부담이 해소된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

(단, 이는 매우 불확실하며, 현재 권리분석상 인수될 가능성이 매우 높습니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 거래 사례(약 75,000,000원 내외 추정)를 바탕으로 하되, 인수해야 하는 임차보증금 160,000,000원을 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 점을 감안할 때, 낙찰자가 실제로 부담해야 할 총액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 인수 부담을 고려하여, 보증금 인수 부분을 제외한 예상 입찰가는 시장 상황 및 위험 요소를 감안하여 보수적으로 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원

* 참고: 위 예상 입찰가는 순수 입찰 가격이며, 실제 낙찰 시에는 별도로 160,000,000원의 임차보증금을 추가로 부담해야 합니다. 따라서 총 예상 지출액은 약 210,000,000원이 됩니다. 투자 결정 시에는 이 점을 반드시 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.