나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55702 [1] 경기도 화성시 효행구 비봉면 유포리 3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55702 (1)

소재지: 경기도 화성시 효행구 비봉면 유포리 3

용도: 전 (농지)

감정가: 143,220,000원

토지면적: 651.00㎡ (약 197평)

토지지분: 651㎡

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

등기부채권 총액: 165,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경 : 물건지는 경기도 화성시 효행구 비봉면에 위치하고 있습니다. 비봉면은 경기도 서남부 지역에 위치하며, 동쪽으로는 봉담읍, 서쪽으로는 남양읍, 남쪽으로는 팔탄면, 북쪽으로는 안산시 상록구와 접하고 있습니다. 주변 환경으로는 비봉지구가 개발되고 있으며, 서해안고속도로 비봉IC가 인접해 있어 교통이 편리한 편입니다. 유포리에는 화성 히어로즈 베이스볼 파크가 있습니다.

* 교통상황 : 물건지 주변으로 서해안고속도로 비봉IC가 위치하여 광역 접근성이 우수합니다. 또한, 313번 지방도가 동서로, 39번 국도가 남북으로 지나 교통의 중추적인 역할을 담당하고 있습니다. 시내버스는 남양읍과 수원시를 잇는 노선이 운행 중이며, 가장 가까운 철도역은 수인분당선 야목역입니다. 최근 비봉지구 교통정체 해소를 위한 연결램프가 개통되어 접근성이 개선되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태 : 물건지는 '전'(밭)으로 이용되고 있으며, 농지 관련 법규에 따른 취득 자격 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 화성비봉 공공주택지구 개발이 진행 중인 지역과 인접해 있어 향후 지역 개발 가능성도 있습니다.

* 주변 시설 : 비봉습지공원이 인근에 위치하여 생태 환경이 양호한 편입니다. 또한, 비봉지구 개발에 따른 주거 및 상업시설 확충이 예상됩니다. 다만, 주변 지역에서 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설 설치 추진에 대한 주민 반대 움직임이 일부 감지되었습니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 개발 및 지역 사회 이슈로 주목할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리 : 본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 19일 접수된 서화성농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 소멸되는 권리 : 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부 요약에 따르면 을3(근저당권), 을6(근저당권), 갑3(임의경매)은 말소기준권리 이후에 등기되었거나 경매 개시 결정 등기이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리 : 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시된 부분은 없으나, 특수물건정보 및 물건명세서 참고사항에 '농지취득자격증명' 제출이 필요하다고 명시되어 있습니다. 통상적인 임의경매 절차에서는 소유권 외의 제한 물권은 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황 : 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 인수할 임차인이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

* 물건지는 농지(전)로, 현재로서는 상업 활동이 활발한 일반 상권과는 거리가 있습니다.

* 다만, 화성비봉 공공주택지구 개발이 진행 중이며, 향후 지구 내 상업 시설 및 주거 지역의 발달에 따라 간접적인 영향권에 들 수 있습니다.

* 주변 지역에서 일부 프랜차이즈 입점 등 상권이 형성되고 있다는 기사가 있어, 비봉면 지역 자체의 상권 발전 가능성을 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 : 서해안고속도로 비봉IC, 313번 지방도, 39번 국도 등 주요 도로망 이용이 편리하여 수도권 접근성이 좋습니다.

* 자연환경 : 비봉습지공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 편의시설 : 물건지 인근 지역(비봉면)에는 기본적인 생활 편의시설 및 행정복지센터가 소재합니다. 또한, 인근 화성비봉지구 개발에 따른 신규 편의시설 확충이 예상됩니다.

* 개발 현황 : 화성비봉 공공주택지구 개발이 진행 중으로, 향후 주거 및 생활 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 : 본건은 농지이므로, 매수자는 매각결정기일까지 관할 시·군·구청에서 발급받은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하게 되므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 증명서 발급 절차를 진행해야 합니다.

* 농지 이용 제한 : 농지법에 따라 농지는 농업 생산 목적 외의 목적으로 이용하는 데 제한이 따를 수 있습니다. 향후 토지 이용 계획 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설 논란 : 주변 지역에서 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설 설치 추진에 대한 주민들의 반대 움직임이 활발하게 나타나고 있습니다. 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 향후 지역 사회 갈등이나 개발 계획에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 비봉면 유포리에 소재한 농지(전)입니다. 서해안고속도로 비봉IC와 주요 도로망 접근성이 양호하며, 비봉지구 개발 호재와 인근의 비봉습지공원으로 인한 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우 계약이 취소되고 보증금을 몰수당하는 위험이 있습니다. 또한, 지역 내 혐오시설 관련 이슈가 주민 반대와 함께 제기되고 있어, 해당 사안에 대한 잠재적 영향을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통망 : 우수한 광역 교통망(서해안고속도로 비봉IC, 국도, 지방도)을 통한 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력 : 화성비봉 공공주택지구 개발과 인접하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 자연 환경 : 비봉습지공원 등 풍부한 녹지 공간으로 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 경매 물건 : 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 물건으로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 143,220,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현 상태, 향후 개발 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 농지 취득 자격 증명 제출이라는 필수 요건을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.