나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55753 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주상복합공간, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 수원시청역(수인분당선)이 소재하는바 대중교통이용의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상12층 건물 내 제6층 제606호로서,
외벽 : 인조석붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임(표준마감) 등 마감
창호 : PVC샷시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 148,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55753 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 6층606호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 136,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 6.0523㎡

* 건물지분: 15.5㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주상복합공간, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 수원시청역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 도로상태

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리사항

* 신청채권자: 이OO (부동산강제경매)

* 임차인 현황: 이가람 (전입/확정일자: 2022-03-21), 보증금 148,000,000원, 차임 0원. 대항력 있음. 배당신고일자: 2025-04-29.

* 등기부 요약:

* 소유권이전(신탁등기말소): 주식회사브엘세바하임 (접수일자 2020-10-26)

* 압류: 기흥세무서장 (접수일자 2024-12-24) - 말소기준권리

* 강제경매: 이가람 (접수일자 2025-04-29, 권리금액 148,000,000원) - 말소 예정

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 관련 특이사항: 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 148,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하므로 입찰 시 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(17.59㎡)의 다세대주택(I'MHOME, 2015년식)이 2025년 12월 24일에 72,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 15.50㎡ 면적에 2018년 준공된 신축 건물(센트럴시티 아리스타)에 해당하므로, 면적 대비 시세는 약 63,000,000원 내외로 추정됩니다. 하지만 감정가는 136,000,000원으로, 시세와의 상당한 괴리가 있습니다.

4.2. 건물 정보

* 건물명: 센트럴시티 아리스타

* 주용도: 도시형생활주택(원룸형)

* 건축년도: 2018년 (준공: 2020년 7월 23일)

* 층수: 지하 3층 / 지상 12층

* 본건 위치: 6층 606호

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 12층 건물 내 제6층 제606호임.

* 외벽: 인조석붙임 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임(표준마감) 등 마감

* 창호: PVC샷시 창호 등 마감

5.2. 이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중임.

5.3. 설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

5.4. 토지 이용상태

인근 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지 위에 건축된 건물로, 도시형생활주택(원룸형) 건부지로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이가람 씨의 보증금 148,000,000원입니다. 만약 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. 현재 감정가(136,000,000원)가 임차인의 보증금(148,000,000원)보다 낮다는 점을 고려할 때, 임차인 보증금 전액 변제 가능성이 낮아 인수 가능성이 높습니다.

6.2. 시세와 감정가의 괴리

주변 시세 정보에 따르면 본건의 가치는 63,000,000원 내외로 추정되나, 감정가는 136,000,000원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못했거나, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담을 고려하지 않은 수치일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 우수한 편입니다. 건물 자체는 신축에 가까워 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금(148,000,000원)이 감정가(136,000,000원)보다 높아 경매 낙찰 후 해당 보증금의 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 높아 잠재적 인수 금액 대비 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 인근 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 신축급 건물로 쾌적한 주거 환경 기대

* 소형 면적으로 1인 가구 수요 꾸준

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가, 그리고 임차인의 권리관계를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 148,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 인수해야 한다는 점을 감안해야 합니다.

주변 시세 분석 결과 약 63,000,000원 수준으로 추정되나, 이는 임차인 인수 부담을 제외한 순수 건물 가치 평가입니다.

따라서, 1차적으로는 감정가 136,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 임차인 보증금 인수액을 제외한 실제 취득 비용을 최우선으로 고려해야 합니다.

잠재적 인수 보증금(148,000,000원)을 고려하여, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 임차인의 실제 배당 현황 및 다른 입찰 참여자들의 동향을 파악한 후, 인수하게 될 보증금 잔액을 포함한 총 실취득 비용이 투자 목적에 부합하는지 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.