나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55617 [1] 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 1183 정자뜰마을태영데시앙1차아파트 107동 19층1906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 ""수지초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 정자뜰
마을태영데시앙1차아파트 107동 19층 1906호로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교,
공원 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 남서측 인근에 전철 성복역이
위치하여 대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골지붕틀금속기와지붕 25층 중 19층 1906호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감,
내벽 : 페인팅 및 벽지마감 등,
창호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.
(세부내역 내부구조도 참고)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 엘리베이터설비, 지역난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본단지 사면으로 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)
(국지도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접함),가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대내역은 미상이며 내부구조는 건축물현황도, 인근동호 유사사례 및 외관
관측을 참고하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55617 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 1183 정자뜰마을태영데시앙1차아파트 107동 19층1906호

* 용도: 아파트

* 감정가: 998,000,000원 (9억 9천 8백만원)

* 토지면적: 38.21㎡ (약 11.56평)

* 건물면적: 84.66㎡ (약 25.61평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수지농업협동조합

* 건물 정보 (아파트):

* 아파트명: 정자뜰마을태영데시앙1차

* 사용승인일: 2004년 4월 23일

* 층수: 19층 (총 25층 중)

* 전용면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

* 총 세대수: 648세대 (단지 전체)

* 주차대수: 총 665대 (단지 전체, 533대 실내 자동, 132대 실외 자동)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 소재하며, "수지초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행 중입니다. 또한, 남서측 인근에 지하철 성복역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태

단지 전체 사면에 도로가 접하고 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등의 토지이용계획 및 제한이 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

명시된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 현황

* 소유권: 주식회사국도이앤씨에서 보존 등기 후 문병조에게 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2016년 10월 6일 접수된 수지농업협동조합의 근저당 240,000,000원입니다.

* 이후 설정된 권리들(근저당, 임의경매, 압류)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 본 경매는 수지농업협동조합의 임의경매 신청(2025년 4월 29일 접수)에 의해 진행됩니다.

* 국민건강보험공단의 압류(2025년 5월 9일 접수)도 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액은 336,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 내용은 비어있음)

4. 상권분석

* 주변 입지

본 물건이 속한 정자뜰마을태영데시앙1차 단지는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 인근에 수지초등학교를 비롯한 다수의 교육시설과 근린생활시설, 공원 등이 밀집해 있습니다.

* 상업 및 편의시설

단지 내 상가 및 주변 상업 지역을 통해 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 대형마트, 병원, 은행 등의 이용이 편리합니다.

* 잠재적 개발 가치

용인시 수지구는 계획적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 성복역 주변을 중심으로 상권이 발달하고 있습니다. 지속적인 인프라 확충으로 인해 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 성복역(약 1km 거리) 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 자가용 이용 시에도 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육

단지 바로 옆에 수지초등학교가 위치하며, 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 밀집해 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 편의시설

대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 자연 및 여가

단지 주변으로 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도

2004년 준공으로 약 20년이 경과한 건물로, 향후 정기적인 유지보수 및 시설 개선에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특이한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

* 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 가능성, 금리 변동, 정부 정책 변화 등에 따른 가격 하락 위험을 고려해야 합니다.

* 명도 부담

현재 별도의 인수할 임차인이 없으나, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 하며, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 위치한 정자뜰마을태영데시앙1차 아파트 107동 19층으로, 학군과 교통이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지에 속하며 주변 생활 인프라가 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수할 권리가 없어 권리 분석상 안전하며, 현재 제공된 임차인 정보상 명도 부담이 크지 않을 것으로 보입니다. 감정가는 9억 9천 8백만원으로 높게 책정되어 있으나, 최근 실거래가는 1억 3천만원대로 확인되어 시세 대비 감정가 괴리가 매우 큰 점을 주의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 학군 및 편리한 교통 환경 (수지초 인접, 성복역 이용 가능)

* 잘 갖춰진 생활 인프라와 쾌적한 주거 환경

* 정자뜰마을태영데시앙1차 단지의 안정적인 가치

* 권리 관계가 깨끗하여 안전한 낙찰 가능성

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.66㎡)의 아파트가 2026년 6월 중 136,500,000원부터 140,500,000원 사이에 거래되었습니다. 해당 층(19층)의 최근 실거래가는 140,500,000원입니다.

현재 감정가(998,000,000원)는 최근 실거래가(약 1.4억원)와 비교 시 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 시장 가치와 큰 괴리가 있음을 시사합니다.

* 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 경매 특성상 경쟁을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

최고가 실거래가: 140,500,000원

평균 실거래가: 약 138,666,667원

19층이라는 점과 거래 경쟁 가능성을 감안하여, 최근 실거래가 상단보다 약간 높은 금액으로 설정합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

이 금액은 최근 실거래가 대비 약 103% 수준으로, 시세 대비 합리적인 입찰가로 판단됩니다. 낙찰 후 명도, 세금 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.