나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55745 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-9 아임홈 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 중 제3층 제303호로서

외벽: 콘크리트노출 및 벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 10m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.06.11. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55745 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-9 아임홈 3층303호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 중 제3층 제303호

감정가: 111,000,000원

토지면적: 6.66㎡ (약 2.02평)

토지지분: 6.661㎡ (약 2.02평)

건물면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

건물지분: 17.59㎡ (약 5.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2015년

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북동측 인근입니다.

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '수원시청역'이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 10m의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없습니다.

* 말소기준권리: 압류 (계양세무서장, 2023.06.27)

* 등기부 요약:

- 소유권 이전: 권영만 (2021.09.17), 박일성 (2022.01.17)

- 압류: 계양세무서장 (2023.06.27) - 말소기준권리

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.04.29) - 말소

- 주택임차권: 이윤주 (2023.09.19) - 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 구

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-09-03

- 대항력: 없음

- 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

- 보증금: 112,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-09-17

- 확정일자: 2021-08-20

- 배당신고일자: 2023-09-19

- 대항력: 없음

- 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항 및 주의사항:

- 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.06.11. 제출되었습니다.

- 이에 따라, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.

- 따라서 낙찰자가 인수할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 수원시청 인근의 상업, 업무, 근린생활시설 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 인근 역세권: 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 이용 현황: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

* 시세 분석:

- 본건과 동일 건물(I'M HOME, 1036-9)의 최근 매매 사례는 2025년 12월 24일, 전용면적 17.59㎡, 5층 물건이 7,200만원에 거래되었습니다.

- 인근 단지인 휴림빌(2016년 준공, 44.37㎡)은 2025년 12월 30일 15,500만원에, 진영빌라(1991년 준공, 84.12㎡)는 2025년 12월 12일 17,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가: 본건의 감정가는 111,000,000원이나, 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가는 7,200만원으로 시세와의 차이가 상당합니다. 감정가액 산정 시점의 시장 상황과 현재의 실거래가 간에 괴리가 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구에 적합합니다.

* 편의시설: 수원시청 및 주변 상업지역에 위치하여 관공서, 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 상업 및 업무시설과 인접하여 편의성은 높으나, 소음 등 주거 쾌적성 측면에서는 다소 영향을 받을 수 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가의 괴리: 감정가(111,000,000원)와 동일 건물 최근 실거래가(7,200만원) 간 큰 차이를 보이므로, 입찰 시 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 권리 포기: 대항력 있는 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 잔금 납부 시점까지 권리 변동 가능성을 지속적으로 확인해야 합니다.

* 지역 특성: 중심상업지역 내 위치로 향후 개발 계획이나 규제 변경 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대 수익 변동: 원룸형 주택 특성상 공실 발생 가능성 및 임대 시세 변동에 따른 투자 수익률 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 역세권 중심상업지역에 위치하여 입지 및 교통이 매우 우수합니다. 또한, 건물은 비교적 신축(2015년 준공)이며 도시형생활주택으로 활용 가치가 높습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 수원시청역 역세권, 중심상업지역에 위치하여 임대 수요 및 미래 가치가 높습니다.

* 소형 면적: 17.59㎡의 소형 면적으로 투자 접근성이 용이하며, 1인 가구 임대 수요에 적합합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인의 권리 포기로 인한 추가 인수 부담이 없습니다.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 실거래가가 낮아, 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물(I'M HOME, 1036-9)의 동일 면적(17.59㎡)에 대한 최근 매매 사례는 2025년 12월 24일 7,200만원에 거래된 바 있습니다. 이는 본건의 감정가 111,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 최근 실거래가 7,200만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

낙찰 후 명도 비용, 기타 부대 비용 및 투자 목적(실거주, 임대수익 등)을 종합적으로 고려하여, 6,500만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.