나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33384 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 16층 1607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북동측으로 약200미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내의 16층 1607호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역),
과밀억제권역, 철도보호지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33384 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 부천로2번길 49, 16층 1607호 (심곡동, 에코스마트3)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 87,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 2.16㎡ (약 0.65평)

토지지분: 2.16㎡ (약 0.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.16㎡ (약 3.68평)

건물지분: 12.16㎡ (약 3.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

건축연도: 2011년 2월 16일 (신축 허가) / 2014년 6월 27일 (사용승인)

건물명: 에코스마트3

총 층수: 지하 2층, 지상 19층

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설 (기타: 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설)

전유부 호수: 1607호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천역 북동측 약 200미터 지점에 위치합니다.

주변 일대는 유사한 형태의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(부천역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측으로 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025타경33384)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 권리 없음)

3.2. 등기부 현황

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2019-02-18)

* 갑5: 소유권이전 (매매) (2022-09-05)

* 을3: 주택임차권 (권리자: 양유강, 권리금액: 100,000,000원, 전입일자: 2022-09-16, 확정일자: 2022-09-13, 말소)

* 갑6: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 100,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 100,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(양유강)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-16

확정일자: 2022-09-13

배당신고일자: 2024-11-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 권리분석 결과

등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 임차인 양유강씨는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

그러나 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이 기재되어 있어, 등기 외 별도의 선순위 임차권 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

제공된 주변 실거래가 정보(2026년 7월 기준)는 대부분 '다세대' 주택으로, 본건과 건물의 형태 및 면적이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 삼성베스트빌(107-12): 2001년식, 41.85㎡ (약 12.66평) 매매가 111,000,000원 (평당 약 877만원)

* 소사빌리지: 2003년식, 61.17㎡ (약 18.50평) 매매가 171,000,000원 (평당 약 924만원)

* 한양리버파크빌: 2019년식, 64.955㎡ (약 19.65평) 매매가 288,000,000원 (평당 약 1,466만원)

4.2. 본건 감정가 대비 분석

본건의 감정가 87,000,000원은 면적 12.16㎡ (약 3.68평) 기준 평당 약 2,364만원으로, 주변 '다세대' 주택의 평당 시세 대비 높은 수준입니다. 이는 원룸형 도시형생활주택의 특성상 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있음을 시사하나, 감정가와 시세 간의 차이에 대한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 부천역 인근에 위치하여 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통시설

부천역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다양한 버스 노선도 인근에 갖춰져 있습니다.

5.3. 건물 설비

건물 내 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활에 불편함이 없습니다.

5.4. 주변 환경

혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 정보 탐색 범위 내에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위임차권 존재 가능성

등기부상 임차권은 말소 예정이고 대항력도 없으나, '특수물건정보'에 '선순위임차권'이 명시되어 있습니다. 이는 등기되지 않은 임차권이나 별도의 권리가 존재할 가능성을 시사하며, 해당 권리 인수 시 보증금 손실이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건이 변경되었다는 사항은 경매 절차 또는 이후의 인수 과정에 영향을 미칠 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 작은 면적 및 시세 대비 높은 감정가

12. 16㎡ (약 3.68평)의 매우 작은 면적은 향후 재매각 또는 재임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다. 또한, 주변 유사 주택 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 하락 시 투자 위험이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 등기부상 임차권은 말소 예정이며 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 '선순위임차권'의 존재 가능성 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 잠재적 위험 요소로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

부천역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변 상업 및 업무시설 이용이 용이합니다.

8.2. 소형 면적의 활용도

12. 16㎡의 소형 면적은 1인 가구를 위한 임대 상품으로 적합하며, 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

8.3. 잠재적 시세차익

선순위임차권 등 주요 리스크를 명확히 해소하고, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 '선순위임차권' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 불확실한 위험 요소가 존재하며, 감정가가 주변 시세 대비 높은 편입니다. 따라서, 이러한 위험을 충분히 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원인 점을 고려할 때, 감정가의 약 75% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 65,250,000원 (육천오백이십오만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.