나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33409 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 94-10 노블레스힐 2층 201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33409 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 94-10 노블레스힐 2층 201호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경33409
• 주소: 경기도 부천시 소사구 안곡로58번길 27 노블레스힐, 2층 201호
• 용도: 도시형생활주택

부천지원 경매10계 2025타경33409 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 안곡로58번길 27 노블레스힐, 2층 201호 | 감정가: 174,000,000원 | 최저가: 121,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 부천지원 2025타경33409 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33409 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 94-10 노블레스힐 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 35.40㎡ (약 10.71평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 입지 조건

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하며, "부안초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형의 다세대주택 등 공동주택과 단독주택 등으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 이용 시 인근 시내버스정류장까지 도보로 약 5분 이내 소요됩니다. 다만, 지하철 1호선 역곡역까지는 도보로 약 20여 분이 소요되어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.5. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 5층 건물 내 2층 201호 단위세대입니다. 2016년 05월 20일 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재판넬 붙임 및 후면 드라이비트 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.6. 토지 이용 현황

토지는 북동향 완경사 지대에 소재하며, 축대를 이용하여 평탄하게 조성된 가장형 토지입니다. 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용하고 있습니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼오유치원), 과밀억제권역에 속해 있습니다.

토지의 형상 및 이용 상태는 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

1.7. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 공동 설비로는 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.8. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권등기가 되어 있어, 해당 임차인의 권리관계를 확인하고 명도 절차를 진행해야 합니다.

이 외 권리관계는 말소될 것으로 예상되나, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.9. 상권 분석

물건지 인근은 주거 밀집 지역으로, 상업 시설보다는 주택 위주로 형성되어 있습니다. 부안초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 대규모 상권보다는 생활 편의시설 위주의 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.10. 생활 정보

인근에 부안초등학교가 소재하여 자녀 교육에 편리합니다. 버스 정류장이 도보 5분 거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 지하철역까지는 다소 거리가 있어 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다.

1.11. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 집합건축물대장상 본동은 위반건축물로 등재되어 있습니다(4층 일조권 위반 및 503호 10.4㎡ 불법 증축). 이는 향후 이행강제금 부과 및 철거 명령 등의 문제가 발생할 수 있으며, 재산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 구조 및 이용 상태, 관리 상태 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 추후 명도 및 수리 시 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

주택임차권등기: 등기사항전부증명서상 주택임차권등기가 있어, 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요합니다.

1.12. 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 제공된 감정평가서 요약본에서도 주택가와 학교 인근으로 묘사되어 있어, 혐오시설로 인한 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.13. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 7천 4백만 원입니다. 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있으나, 위반건축물 등재 및 내부 확인 불가, 임차권등기 설정 등 잠재적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.14. 투자 포인트

안정적인 주거지 내 위치: 생활권이 형성된 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

저평가 가능성: 위반건축물 등의 이슈로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

명도 후 가치 상승: 위반건축물 문제를 해결하고 내부 상태를 개선한다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

단, 위반건축물 문제 해결 방안, 명도 가능성, 실제 수리 비용 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

부천지원 경매10계