나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33405 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 12층 1225호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하고, ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제12층 제1225호이며(사용승인일 : 2005.3.5.),
외벽 : 복합판넬, 석재 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""아파트(도시형생활주택-원룸형)""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 화재설비, 승강기 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남측, 북측, 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 458-2 : 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

심곡동 458-3 : 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

심곡동 458-13 : 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

심곡동 458-14 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

심곡동 458-15 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

심곡동 458-16 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

심곡동 458-17 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 참고바람(등기명령일 : 2024.7.25., 임차보증금 금120,000,000원, 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경매 물건에 대한 정보를 제공하며, 실제 투자 결정 전 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33405 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 12층 1225호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 90,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

1.2. 면적

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.523㎡ (약 1.06평)

건물면적(전용면적): 15.29㎡ (약 4.63평)

건물지분: 15.292㎡ (약 4.63평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 다온하브

총 층수: 14층 (지하 4층)

해당 층: 12층

사용승인일: 2005년 3월 5일

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 전체 면적 (대지면적): 2,288.5㎡ (약 692.3평)

건축면적: 1,624.34㎡ (약 491.3평)

연면적: 23,768.726㎡ (약 7,192.2평)

전유부분 호수: 93호 (본건 1225호)

건물 내 총 호수: 93호

건축물 용도: 공동주택, 업무시설, 제1.2종 근린생활시설 (본건은 도시형생활주택-원룸형)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, "부천대학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 도시 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로 및 대로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 8월 30일 접수된 부천시의 압류(갑3)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 을구 3번 주택임차권: 김준영, 보증금 120,000,000원, 전입 2022.07.22, 확정 2022.06.27, 배당신고 2024.07.29. (자료상 대항력 없음, 인수 보증금 0원)

* 본 임차권은 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑2 소유권이전: 김영곤, 2022.08.12, 매매

* 갑4 강제경매: 한국주택금융공사, 2025.04.30, 채권액 127,010,696원. 본건 경매 개시 결정입니다.

3.3. 인수 권리

자료상 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 문구와 '대항력 없음'이라는 정보가 혼재되어 있으므로, 실제 임차인의 권리 관계는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부천대학교 인근의 복합 상업 및 주거 지역에 위치하고 있습니다. 건물 자체는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설의 복합 용도로 건축되었으며, 본건은 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

부천대학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 불확실성

자료상 '대항력 있는 임차인'이라는 문구와 '대항력 없음'이라는 세부 정보가 혼재되어 있으며, '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있습니다. 이는 실제 권리 분석 시 혼동을 야기할 수 있으며, 임차인의 법적 지위 및 보증금 회수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. HF 인수조건 변경

한국주택금융공사(HF) 관련 인수조건 변경 사항이 있다고 명시되어 있습니다. 이 조건의 구체적인 내용을 파악하지 않고 입찰 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

2005년 사용승인된 건물로, 19년이 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 시세 대비 감정가

본건의 전용면적(15.29㎡) 대비 감정가(9,000만원)는 평당 약 1,940만원 수준입니다. 제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매가(평당 약 800만~1000만원)와 비교 시, 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 부천대학교 인근에 자리하고 있어 1인 가구 수요를 기대할 수 있습니다. 건물은 2005년에 건축되었으며, 총 14층 중 12층에 해당합니다. 감정가는 9천만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리분석상으로는 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하나, 자료상 '대항력 없음'으로 표기되고 인수 보증금이 0원으로 나와 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 권리 관계 정보의 혼재 및 'HF 인수조건 변경' 등 미확인 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

주변 시세는 제공된 JSON 데이터상 '다세대' 주택의 경우 평당 약 800만~1000만원 수준으로 나타나, 본건의 감정가(평당 약 1940만원)와 상당한 차이를 보입니다. 따라서 본건과 유사한 도시형생활주택의 실거래가 및 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 확보 가능성.

* 자료상 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편 (단, 정보 확인 필수).

* 정확한 시세 분석을 통해 감정가 이하 또는 적정가 낙찰 시 투자 수익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 '다세대' 주택의 거래가는 면적 31.01㎡~71.28㎡ 기준으로 830만원~1035만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 이를 본건의 전용면적 15.29㎡(약 4.63평)에 적용하면, 대략 4,140만원~4,800만원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 도시형생활주택으로, '다세대'와는 시장 가격 형성이 다를 수 있으며, 2005년 건축된 12층 고층이라는 장점이 있습니다. 현재 감정가는 9,000만원으로, 상기 추정 시세와 상당한 괴리가 있습니다.

'HF 인수조건 변경'과 임차인 관련 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 제공된 시장 데이터에 기반하여, 과도한 경쟁을 피하고 안정적인 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. 이 범위를 초과하는 입찰은 위험이 따를 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 최신 주변 시세(동일 건물 또는 유사 도시형생활주택의 실거래가)를 재조사하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.