나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508836 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 48층4803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""소래포구역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 ""소래포구역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 51층 건물 내 48층 4803호로서,

외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로, 아파트 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소래논현), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-같은 동(에이동)에 공동출입구만 달리하여 동일 호수의 아파트와 오피스텔이 모두 존재하는데, 본건은 아파트임.
-토지에 관하여 별도등기 있음(토지 등기부 을구 1순위 지상권 설정등기).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 정보:

사건번호: 인천지방법원 2025타경508836 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역 C10블록 에코메트로3차더타워 A동 48층 4803호

용도: 아파트

감정가: 896,000,000원

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축 연도: 2013년 11월 1일 (사용승인일 기준)

면적 정보:

토지 면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

건물 면적: 140.94㎡ (약 42.63평)

이 면적은 공급면적 또는 전용면적으로 볼 수 있습니다.

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, "소래포구역" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 이 지역은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황:

단지 내 도로를 통해 외부 공공 도로와 편리하게 연결되어 차량을 이용한 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 "소래포구역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

토지에 설정된 지상권(토지 등기부 을구 1순위)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리상 부담 사항입니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

등기부 요약:

말소기준권리는 2018년 2월 28일 신한은행의 근저당권(을3)입니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

주요 등기 사항은 다음과 같습니다.

* 신한은행 근저당 (을3, 2018.02.28, 456,000,000원)

* 무궁화캐피탈주식회사 근저당 (을8, 2023.09.27, 1,200,000,000원)

* 무궁화캐피탈주식회사 임의경매 개시 결정 (갑9, 2025.04.25, 1,037,392,394원)

* 변병림 주택임차권 (을9, 2025.08.13, 30,000,000원) - 말소됨. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

등기부상 채권 총액은 1,686,000,000원입니다. 이 금액은 말소되지 않는 권리를 제외한 모든 권리 금액의 합계이며, 실제 낙찰 후 인수 또는 변제해야 할 금액과는 다를 수 있습니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

임차인 현황:

* 임차인: 변

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2018-09-27

* 확정일자: 2022-10-11

* 배당신고일자: 2025-05-21

* 대항력: 없음. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

* 비고: 등록된 주택임차권 등기는 말소되었습니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-04

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 보증금 중 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건이 위치한 지역은 "소래포구역" 인근으로, 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

교통:

지하철 1호선 "소래포구역" 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망과의 연결이 용이합니다.

개발 계획:

해당 지역은 인천광역시 남동구 논현동 일대에 지정된 지구단위계획구역(소래논현)에 속해 있어, 계획적인 도시 개발이 진행되고 있습니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

인근에는 소래포구 시장을 비롯하여 다양한 상업 시설, 병원, 은행, 학교 등 생활에 필요한 편의 시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 내 부대시설:

본 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민의 편의를 제공합니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

주차:

총 1,582대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 높은 편입니다. [cite: ] (건축물표제부 총괄표제부 정보 기반)

난방 및 설비:

위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기가 설치되어 있습니다. 난방 방식은 도시가스에 의한 개별난방일 것으로 추정됩니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인, 난방 방식 추정)

1.5. 잠재적 리스크

토지 지상권 인수:

토지에 별도로 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 토지 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있으며, 추가적인 법률적, 재정적 검토가 반드시 필요합니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

유동화 물건 및 중복 사건:

본건은 유동화 물건으로 채권 관련 복잡성이 존재할 수 있으며, 중복 사건이 있다는 점은 경매 절차의 변동 가능성을 내포하고 있습니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

건물 내 아파트/오피스텔 혼재:

같은 건물(A동) 내에 공동 출입구를 달리하는 아파트와 오피스텔이 혼재되어 있으므로, 본건이 아파트임을 명확히 인지하고 구분하여야 합니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

높은 채권 총액:

등기부상 채권 총액이 16억원을 초과하므로, 채권자 간의 권리 행사가 활발하며 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구에 위치한 비교적 신축인 아파트로, "소래포구역" 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 토지에 설정된 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 부동산 가치 및 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 지상권의 내용과 가치를 면밀히 분석해야 합니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

더불어 유동화 물건, 중복 사건 등의 특수성을 고려하여 권리 분석에 매우 신중해야 합니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

1.7. 투자 포인트

주거 선호 입지:

"소래포구역" 및 상업시설 인근에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

건축 연차:

2013년식으로 준신축급에 해당하여, 노후도가 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

넓은 면적:

전용면적 약 42.63평(140.94㎡)의 넓은 주거 공간을 제공하여, 대가족이나 넓은 공간을 선호하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

지역 발전 잠재력:

지구단위계획구역으로 지정된 지역으로, 향후 지속적인 지역 개발을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 896,000,000원

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 25일: 500,000,000원 (117.318㎡, 27층) [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

* 2026년 7월 21일: 500,000,000원 (95.69㎡, 15층) [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

* 2026년 7월 15일: 530,000,000원 (105.047㎡, 23층) [cite: ] (정보 제공 자료에서 확인)

주의사항:

제공된 최근 매매 사례들의 면적(95.69㎡ ~ 117.318㎡)이 본건의 면적(140.94㎡)보다 작아 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 유사 면적의 실거래가, 최근 시장 동향, 그리고 본건의 권리상 하자(토지 지상권 인수)가 시세에 미치는 영향을 종합적으로 고려한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

현재 시점에서는 제시된 정보만으로 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 일반적으로 부동산 임의경매 물건의 경우, 감정가의 70~90% 수준에서 시작하여 유찰되는 경우가 많으나, 본건의 경우 지상권 인수라는 특수한 권리 부담이 존재하므로, 해당 위험 요소를 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 보고서에서는 특정 금액의 예상 입찰가를 제시하지 않습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사, 권리 분석 심화, 유사 물건 시세 조사, 그리고 전문가 상담을 통해 종합적인 판단을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.