나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1624 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1048-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 ""진접초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철4호선(진접역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측과 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종전용주거지역,지구단위계획구역(진접택지지구),소로1류(폭10m~12m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(도담유치원(구리남양주교육지원청에문의바람))<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(서원유치원(구리남양주교육지원청에문의바람))<교육환경보호에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(진접택지개발지구)<택지개발촉진법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물㉠(보일러실)이 소재함(첨부한 ""지적 및 건물개황도""와 ""사진용지"" 참조바람).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 2층건으로서,(사용승인일 : 2016.10.04)
외벽 : 석재붙임, 노출콘크리트 및 징크 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

일반건축물대장상, 지하1층은 단독주택(부속창고)으로 등재되어 있으나 원룸형 4개호로, 지상1,2층은 단독주택(1가구)로 등재되어 있으나, 각 층별 원룸형 2개호로 구분되어 있는 것으로 파악되니 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경1624 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1048-3번지 (도로명: 경복대로211번길 10-1)

토지면적: 209.10㎡ (약 63.25평)

건물면적: 313.35㎡ (약 94.81평)

용도: 단독주택 (건축물현황상 다가구주택으로 이용, 지하 1층 원룸 4개호, 지상 1, 2층 각 원룸 2개호)

감정가: 969,567,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일: 2016.10.04

1.1. 입지조건

입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "진접초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선(진접역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

* 토지형태 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 단독주택의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측과 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류(폭10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2개소), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설설치제한지역에 해당함.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2015.06.08. 진접새마을금고 근저당 (을5)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 등기된 권리 및 임차인은 경매로 소멸될 것으로 예상됨.

* 토지 등기부 요약: 소유권 변동 및 근저당, 가압류, 임의경매 등기 후 모두 말소되었음. 채권총액 약 3억 7천만원.

* 건물 등기부 요약: 소유권보존 후 근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등기 후 모두 말소되었음. 채권총액 약 5억 5천만원.

* 임차인 현황:

* 강성용: 보증금 130,000,000원, 전입 2024.05.30, 확정 2024.05.07, 배당신고 2025.05.19, 대항력 없음.

* 고제철: 보증금 50,000,000원, 전입 2022.08.19, 확정 2022.08.19, 배당신고 2025.05.16, 대항력 없음.

* 김진: 보증금 0원, 전입 2021.03.19, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음. (주의: 보증금 및 차임 미상)

* 여동근: 보증금 150,000,000원, 전입 2021.03.19, 확정 2021.03.19, 배당신고 2025.03.13, 대항력 없음.

* 여동근: 보증금 50,000,000원, 전입 2025.02.11, 확정 2024.11.04, 배당신고 2025.03.13, 대항력 없음.

* 오용택: 보증금 40,000,000원, 전입 2021.04.01, 확정 2021.04.01, 배당신고 2025.05.16, 대항력 없음.

* 조정희: 보증금 180,000,000원, 전입 2019.05.17, 확정 2019.05.17, 배당신고 2025.05.16, 대항력 없음.

* 허태의: 보증금 130,000,000원, 전입 2023.10.20, 확정 2023.09.18, 배당신고 2025.05.23, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의 임차인: 김 임차인은 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자가 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주위환경: 본건은 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재된 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 개발 현황: 진접택지지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

* 주변 시세 분석:

인근 "삼부르네상스더테라스" 연립/연립다세대(2021년 건축, 전용면적 약 84.78㎡)의 최근 매매가는 2025년 12월 44,000만원, 2025년 12월 38,000만원, 2026년 5월 43,500만원으로 형성되어 있음.

이를 기준으로 평당 약 1,480만원 ~ 1,720만원 수준으로 추정됨.

본건은 건물 면적 약 94.81평(313.35㎡)으로, 단순 평당 단가 적용 시 시세는 약 14억원 ~ 16억 3천만원 범위로 산출됨.

이는 본건의 감정가 9억 6,956만 7,500원과 상당한 차이를 보이며, 감정가 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있을 가능성을 시사함.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교육시설: 진접초등학교가 인근에 위치하며, 도담유치원, 서원유치원 등 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호함.

* 교통: 지하철 4호선 진접역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량을 통한 도로 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설 및 아파트 단지가 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건축물대장과의 차이: 건축물대장상 지하 1층은 단독주택(부속창고)으로 등재되어 있으나 실제로는 원룸형 4개 호로, 지상 1, 2층은 단독주택(1가구)으로 등재되어 있으나 각 층별 원룸형 2개 호로 구분되어 있음. 이는 불법 건축물 또는 용도 외 사용에 해당될 수 있으며, 추후 이행강제금 부과, 철거 명령, 재산세 증가 등의 위험이 존재함.

* 감정가와 시세의 괴리: 주변 유사 부동산(연립, 다세대)의 시세가 본건의 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있음. 본건의 감정가는 단독주택으로서의 가치와 토지 가치를 반영한 것으로 보이나, 실제 시장에서의 거래는 다르게 평가될 수 있음에 유의해야 함.

* 미상 임차인 정보: 김 임차인의 보증금, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상으로, 대항력은 없으나 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당하며 진접택지지구 내에 있어 지역 개발 잠재력이 있는 물건임. 지하철 4호선 진접역 인근으로 교통이 편리하고 교육 및 편의시설 이용이 용이함.

다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력은 없는 것으로 파악되어 인수되는 권리는 없음.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간 차이로 인한 불법 건축물 가능성은 주요 리스크 요인임.

주변 시세 분석 결과, 인근 연립/다세대 주택 시세 대비 본건의 감정가가 낮을 수 있다는 가능성이 제기되었으나, 물건의 용도(단독주택 구조)와 건축 연도를 고려할 때 단순 비교는 어려움.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 진접택지지구 내 위치 및 지하철 4호선(진접역) 인근으로 향후 지역 발전 및 교통망 개선에 따른 가치 상승 기대.

* 대지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높음.

* 모든 권리 및 임차인(대항력 있는 임차인 없음)이 소멸되므로 인수 부담 없음.

* 다가구 주택으로 운영 시 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 969,567,500원임.

인근 유사 부동산(연립, 다세대) 시세를 고려할 때, 평당 약 1,480만원 ~ 1,720만원 수준으로 추정되며, 이를 본건의 면적(약 94.81평)에 단순 적용 시 약 14억원 ~ 16억 3천만원 수준으로 산출됨. 이는 감정가를 크게 상회하는 수치로, 본건의 단독주택 구조 및 실제 이용 현황과의 차이 등을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

건축물대장과의 차이로 인한 법적 리스크, 명도 관련 변수 등을 고려하여 감정가의 70% 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

예상 입찰가: 678,700,000원 (감정가의 약 70%)

이는 보수적인 추정치이며, 입찰 참여 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.