나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71633 [1] 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 6층641호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산하늘초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 근린생활시설, 각종 편익시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 6층 641호로서,
-외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
-창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 동측, 남측으로 왕복2차선 등 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) , 소로1류(폭 10
m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공
주택 특별법>, 상대보호구역(다산하늘초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지
역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

남양주지원 2025타경71633 (1)

소재지

경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 6층641호

용도

오피스텔

감정가

1억 5500만원

토지면적

8. 22㎡ (약 2.49평)

건물면적 (전용면적)

27. 84㎡ (약 8.42평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

한 (한국주택금융공사)

공부와의 차이

없음

건축물 용도

업무시설, 제1,2종 근린생활시설

준공년도

2019년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산하늘초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 각종 편익시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 서측, 동측, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 개발 계획

본건은 남양주 다산진건 공공주택지구 내에 위치하며, 관련 지구단위계획구역으로 지정되어 개발이 진행 중이거나 예정된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 4월 30일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정(갑4)입니다.

등기부상 선순위 임차권(을3)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인: 이 (등기부상 권리자: 이민서)

보증금: 1억 8000만원

전입일자: 2022년 3월 18일

확정일자: 2022년 3월 1일

주목할 점은, 임차인 현황에는 한국주택금융공사로 기재되어 있으나, 등기부 요약 상에는 이민서가 주택임차권자로 등재되어 있으며, 물건명세서 상에서도 이 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.

3.3. 말소기준 권리

2025년 4월 30일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 (갑4)

3.4. 인수되는 권리

선순위 주택임차권 (을3, 권리자: 이민서, 보증금 1억 8000만원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다. (물건명세서 및 등기부 요약 참고)

4. 건물 및 토지 정보

4.1. 토지 정보

토지 형상은 인접지대비 등고평탄한 사다리형입니다.

오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

4.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 6층 641호입니다.

외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호입니다.

설비: 기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설이며, 제1,2종 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

4.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 속합니다.

소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(다산하늘초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 및 편의시설

본건 인근에는 아파트단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 편익시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육환경

"다산하늘초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 교육환경 또한 양호한 편입니다. (상대보호구역으로 지정되어 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 중요한 리스크 요인으로, 선순위 임차인(이민서)의 보증금 1억 8000만원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액이 매수인에게 인수됩니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 임차인과의 명도 협상 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다. (자세한 내용은 4.3. 토지이용계획 및 제한사항 참고)

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 입지 조건 및 교통, 주변 편의시설 등이 양호한 편입니다.

다만, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 8000만원이 인수될 가능성입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는다면, 투자금 회수에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

명확한 권리 분석과 임차인과의 적극적인 소통 및 협상이 필수적입니다.

주변 지역에서 청소년 유해환경 관련 캠페인이 실시된 바 있으나, 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 좋으며, 다산신도시 내의 우수한 입지를 자랑합니다.

아파트단지 및 각종 편의시설이 인접해 있어 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다 (27.84㎡ 기준).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5500만원입니다.

최근 유사 면적(27.84㎡) 오피스텔의 실거래가는 1억 5000만원으로 확인되었습니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 1억 5000만원 ~ 1억 5500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

단, 본 입찰가는 임차인 보증금 1억 8000만원 인수 가능성을 제외한 순수 부동산 가치 기준이며, 실제 낙찰 후 임차인 보증금 미반환 발생 시 총 투입 금액은 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.