나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63000 [1] 경기도 고양시 덕양구 행주내동 478-7 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 덕양구 행주내동에 소재하는 ""행주초등학교"" 북서측에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 공업용 부동산, 단독주택 등이 소재하는 노선 상가지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건(기호1,2)은 일단의 삼각형의 토지로 현황 위험물저장 및 처리시설(주유소) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 4차선의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(맨돌취락), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호2:제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(맨돌취락), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 기계기구는 귀 제시목록에서 제시되어 있지 않았으나, 대상 부동산의 종물 및 부합물에 해당될 수 있는 바, 제시외기계기구로 평가를 진행하였으니, 경매진행 및 입찰시 소유자 및 경매포함 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 기호1,2는 2필지의 일단의 토지로서 각 필지는 일단을 이루어 같은 용도로 이용되거 있으며, 이러한 이용이 사회적 · 경제적 · 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하고 인정되어 일괄하여 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호1,2는 토지이용계획확인서상 도시계획시설도로에 일부 저촉된 바, 이를 감안하여 평가를 진행하였습니다. 다만, 해당 부분의 면적은 토지이용계획확인서상 확인도면에 의거 개략적으로 산출하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3: 일반철골구조 평지붕 지상2층 건으로서,

외벽:판넬 붙임 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

이용상태

기호3: 현황 위험물저장 및 처리시설(주유소:GS칼텍스(일광에너비스))로 이용 중입니다.

설비내역

전기 설비, 위생 및 급배수설비, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물 없습니다.

공부와의 차이

대상건물 기호3의 2층 부분은 일반건축물대장상 사무실로 등재되어 있으나 탐문 조사 결과 일부 공부상 용도와 상이하게 과거 주거용 등으로 이용 된 것으로 조사된 바, 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물①은 일반 건축물대장상 위험저장 및 처리시설(주유소-캐노피)로 등재되어 있으나 미등기상태이며, 귀 제시목록에서 제외된 물건으로 제시외건물로 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 내부구조 중 일부는 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외부관찰 및 건축물현황도면 등에 의하여 작성되었는 바, 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 현장 조사 결과 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 제시외건물은 관찰감가법으로 평가하였으며, 평가의 목적 및 평가 제이론 등을 고려하여 토지는 이에 구애없이 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록1,2의 2필지는 일단을 이루며 현황 주유소 건부지로 이용중임.
3. 목록3의 2층 부분은 일반건축물 대장상 사무실로 등재되어 있으나 공부상 용도와 상이하게 과거에 주거용등으로 이용함.
4. 제시외 기계기구목록은 매각에 포함하나 자동세차설비는 매각에서 제외.
5. 제시외 건물 중 주유소캐노피는 미등기상태로 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63000 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 행주내동 478-7

* 용도: 위험물저장 및 처리시설 (주유소)

* 감정가: 3,469,411,600원

* 토지면적: 981.00㎡ (약 296.78평)

* 건물면적: 386.50㎡ (약 116.91평)

* 제시외 건물면적 (주유소 캐노피): 280.31㎡ (약 84.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더블유비2309유동화전문

* 건축물 대장상 용도: 위험물저장 및 처리시설

* 건물 구조: 일반철골구조 평지붕 지상 2층

* 건축 연도: 2008년 6월 10일 사용승인

* 총 등기부채권 합계 (말소기준권리 이후): 약 7,742,189,540원 (참고용, 매각으로 소멸)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 덕양구 행주내동, "행주초등학교" 북서측에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 공업용 부동산, 단독주택 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 일단의 삼각형 형태로, 현황 위험물저장 및 처리시설(주유소)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(맨돌취락), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉). 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 말소기준권리: 부산은행 근저당 (2021-04-12 접수, 을18)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 등기사항은 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-31

대항력: 없음

비고:

* 일광에너지행주내동점 (대표자: 김 )

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2017-06-01

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 금액이 미상인 임차인에 준하여 주의가 필요하며, 이에 대한 법률적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 등기부 현황: 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리 이하의 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 용도: 현재 위험물저장 및 처리시설(주유소)로 운영 중이며, GS칼텍스 브랜드로 알려져 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 공업용 부동산, 단독주택 등이 혼재된 노선 상가지대로, 지역 내 유동인구 및 차량 통행량이 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

* 상권 잠재력: 주유소로서의 기능은 상권 특성 및 지역 내 차량 통행량과 밀접한 관련이 있습니다. 행주초등학교 인근 및 4차선 도로 접면 등 접근성이 좋은 위치입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 행주초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 상세한 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지(경기도 고양시 덕양구 행주내동 478-7) 및 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사하였으나, 명확히 확인되는 정보는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 일광에너지행주내동점(대표자 김 )은 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 문구에 따라 세심한 주의가 요구됩니다.

* 제시외 건물: 주유소 캐노피(미등기 상태)는 매각에 포함되나, 자동세차설비는 매각에서 제외되므로 인수 후 운영 시 명확한 구분이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건물 2층은 일반건축물대장상 사무실로 등재되어 있으나, 과거 주거용으로 이용된 이력이 있어 실제 이용 현황과 공부상 현황 간 차이가 있습니다.

* 토지이용계획 저촉: 일부 토지가 도시계획시설도로에 저촉되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 특수 물건: 유동화 물건, 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리관계나 특이사항이 있을 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 운영 관련 규제: 주유소 운영 관련 환경 규제, 안전 규제 등을 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 행주내동에 위치한 주유소 부지 및 건물의 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 3,469,411,600원이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 행주초등학교 인근에 위치하고 왕복 4차선 도로에 접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 철저한 확인과 법률적 검토가 필수적입니다. 제시외 건물(캐노피) 포함, 건물 2층의 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 토지의 일부 도로 저촉 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 다수의 채권으로 인해 채권 총액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 입지: 행주초등학교 인근, 왕복 4차선 도로에 직접 접해 있어 접근성 및 가시성이 우수합니다.

* 준상업지대: 근린생활시설, 공업용 부동산, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주유소로서의 기능 유지 및 잠재적 활용 가치가 있습니다.

* 일괄 매각: 토지 및 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확하고 관리 용이성이 높습니다.

* 가격 메리트: 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보)와 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)로 인해 시장가 대비 가격 경쟁력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가, 인수되는 보증금(본건의 경우 0원으로 예상), 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 경쟁 입찰 현황, 향후 운영 수익성 및 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

인수 보증금 합계: 0원

이 물건의 성공적인 투자를 위해서는 추가적인 시장 조사, 법률 전문가의 권리 분석, 그리고 현장 답사를 통한 건물 상태 및 운영 가능성 평가가 필수적입니다. 이를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.