나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63019 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-68 에코하임 103동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63019 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-68 에코하임 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63019 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-68 에코하임 103동 3층301호 | 감정가: 169,000,000원 | 최저가: 118,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 고양지원 2025타경63019 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-68 에코하임 103동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 169,000,000원 (일억육천구백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적: 50.41㎡ (약 15.25평)

건물면적: 56.36㎡ (약 17.05평, 전용면적)

* 다세대주택의 특성상 본 건물면적은 전용면적이며, 분양면적(공급면적)은 별도의 공용면적을 합산해야 합니다.

1.3. 권리 관계

소유자/채무자: 박OOOOOOO

채권자: 신OO

특이사항: 별도의 임대차 관계는 미상임.

2. 물건 분석 (감정평가서 기반)

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반 주거지역의 형태를 보이고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 및 토지 상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건내 제3층으로, 내구성 있는 구조입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 급/배수, 난방, 화재탐지, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용 상태: 부정형의 토지이나, 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 계획관리지역

기타 제한사항: 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(일부 및 전부제한구역 혼재), 내유초등학교 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

특히 계획관리지역 및 가축사육제한구역 등의 복잡한 규제로 인해 향후 건축 행위 또는 토지 이용의 제한이 따를 수 있으므로, 매수 전 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

3. 투자 분석 및 의견

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄 매각'으로 제시외 면적이 없어 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 채무자 겸 소유자가 거주할 가능성이 높으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

경매 컨설턴트는 대항력 있는 임차인이 없는지 여부를 현장 조사 및 관련 서류를 통해 최종적으로 확인해야 합니다. (현재 임대관계는 미상임)

3.2. 상권 분석

주위 환경이 주거 시설 위주이며, 내유초등학교 인근으로 대형 상권보다는 주거 편의성을 위한 기본적인 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

따라서, 전문적인 상권의 발전 가능성은 낮으며, 실거주 목적의 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

3.3. 생활 정보

교육 시설: 내유초등학교가 인접하여 교육 환경은 양호합니다 (상대보호구역 지정).

교통 시설: 노선버스 정류장 소재로 대중교통 이용 가능하나, 자가용 이용 편의성이 더 높을 수 있습니다.

혐오 시설: 감정평가서 상에는 혐오 시설에 대한 언급이 없으며, 주어진 정보만으로는 주변 혐오 시설 유무를 특정할 수 없습니다. (현장 조사를 통해 반드시 확인 필요)

3.4. 잠재적 리스크

명도 리스크: 강제경매의 특성상 소유자 명도이며, 협의가 원활하지 않을 경우 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

토지 이용 제한 리스크: '계획관리지역', '성장관리계획구역', '가축사육제한구역' 등의 지정으로 인해 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다. (특히, 증축이나 용도 변경 등의 행위)

3.5. 종합 의견

본건은 고양시 덕양구 내유동에 위치한 비교적 신축의 다세대주택으로, 토지/건물 일괄 매각되어 취득에 문제가 없습니다.

초등학교 인근의 주거 환경과 기본 설비가 잘 갖추어진 점은 장점이나, 주변 환경이 복잡하고 토지 이용 계획상 제한이 있다는 점은 고려해야 합니다.

감정가 1억 6,900만원은 현재 시장 상황과 물건의 상태를 고려할 때 적정 수준으로 평가되며, 투자 목적보다는 저렴하게 내 집 마련을 희망하는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

3.6. 투자 포인트

실수요자에게 적합: 초등학교 인근 주거지로 신혼부부 또는 어린 자녀가 있는 가구의 실거주 목적으로 적합합니다.

안정적인 물건: 토지/건물 일괄 매각으로 권리상 하자가 없으며, 건물의 구조 및 이용 상태가 양호합니다.

경매 접근성: 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자 또는 내 집 마련의 기회를 제공합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계