나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72151 [1] 경기도 포천시 창수면 가양리 285-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 창수면 가양리 소재 '가양2리 마을회관' 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 지방도로변 농촌지대로서, 농경지 및 농가주택, 공장이 혼재하고 있는 등 전반적인 주위환경 보통임.

교통상황

근거리에 버스정류장이 위치하고 있음.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2) 2필 일단의 부정형의 토지로서, 서측으로 상향 완경사를 이루며, 공업용 건부지로 이용중임.
일련번호 3,4) 부정형의 토지로서, 서측 상향 급경사를 이루며, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1) 토지 동측으로 왕복2차선과 연결되어 차량출입 가능함.
일련번호 2,3,4) 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(2) :농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(3) :농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>


일련번호(4) :농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨'지적 및 건물이용상황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 일반철골구조 난면판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 외장경량판넬 마감,
내벽: 내장샌드위치판넬 마감,
창호: 하이새시창호임.

일련번호 나) 경량철골구조 난면판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 외장경량판넬 마감,
내벽: 내장샌드위치판넬 마감,
창호: 하이새시창호임.

일련번호 다) 일반철골구조 난면판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 외장경량판넬 마감,
내벽: 내장샌드위치판넬 마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 공장으로 이용중임.
일련번호 나) 공장(사무실, 기숙사 등)으로 이용중임.
일련번호 다) 공장(경비실)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 이동식 컨테이너박스(감정평가서상 ㅁ)를 제외한 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72151 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,651,348,200원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 창수면 가양리 285-1

용도: 공장

토지 면적: 15,112.00㎡ (약 4,571.42평)

건물 면적: 1222.76㎡ (약 369.87평)

건물 제시외 면적: 15.50㎡ (이동식 컨테이너박스 제외)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 포천시 창수면 가양리 소재 '가양2리 마을회관' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 지방도로변 농촌지대로서, 농경지, 농가주택, 공장이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

근거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

토지 일련번호 1번은 동측 왕복 2차선 도로와 연결되어 차량 출입이 용이합니다.

일련번호 2, 3, 4번 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

일련번호 1, 2번 토지는 2필 일단의 부정형 토지로서, 서측으로 상향 완경사를 이루며 공업용 건부지로 이용 중입니다.

일련번호 3, 4번 토지는 부정형 토지로서, 서측 상향 급경사를 이루며 자연림 상태입니다.

2.4. 도로 상황

토지 일련번호 1번은 동측으로 왕복 2차선 도로와 접하여 차량 출입이 가능합니다.

토지 일련번호 2, 3, 4번은 지적도상 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

물건이 속한 지역은 농림지역, 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

일련번호 1번 토지는 농업진흥구역으로 분류되며, 건축법에 따른 도로(도로 일부 포함) 관련 사항이 추가 기재되어 있습니다.

일련번호 3, 4번 토지는 임업용산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 소유권 이전 및 변동 내역이 다수 확인됩니다.

말소기준권리는 2014년 1월 17일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(채권액 702,600,000원)입니다.

이후 2025년 4월 22일 농협은행주식회사의 임의경매 개시결정(채권액 550,000,000원)과 2025년 8월 13일 포천시의 압류가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 702,600,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존 등기 이후 농협은행주식회사 근저당권이 설정되었으며, 토지와 동일한 말소기준권리(2014년 1월 17일)를 공유합니다.

진행 중인 권리로는 농협은행주식회사의 임의경매 개시결정(2025년 4월 22일) 및 포천시의 압류(2025년 8월 13일)가 있습니다.

등기부채권 총액은 702,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

사업일자: 2017-09-18

대항력: 없음

임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

사업일자: 2024-05-07

대항력: 없음

임차인: 주식회사에코휴머스

보증금: 100,000,000원, 차임: 1,000,000원

사업일자: 2024-03-20

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 및 부담

본 물건은 일괄매각 대상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 등 별도 확인 필요).

이동식 컨테이너박스(감정평가서상 ㅁ)는 제외하고, 제시외 건물은 포함하여 매각됩니다.

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 사업 환경

본 물건은 공장 용도로 이용 중이며, 주변은 농촌 및 일부 공업 지역이 혼재된 환경입니다.

성장관리권역에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

하지만 농림지역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 사업 확장이나 신축 시 제약을 받을 수 있습니다.

4.2. 주변 공장 및 산업 분포

포천시 창수면 일대는 유사한 규모의 공장 및 산업 시설들이 분포하고 있는 것으로 파악됩니다.

인근 지역의 공장 매물 정보는 해당 지역의 산업 활동 수준을 간접적으로 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 확보되어 있습니다.

다만, 생활 편의시설(대형마트, 병원, 문화시설 등)은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변에는 캠핑장, 자연 휴양림 등 관광 및 레저 시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

토지 일련번호 2, 3, 4번은 지적도상 맹지이므로, 도로로의 접근성을 확보하기 위한 별도의 방안이 필요합니다.

일련번호 3, 4번 토지의 급경사 지형은 토지 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

농림지역, 가축사육제한구역, 군사격장 소음대책구역 등 다수의 토지 이용 규제는 향후 건축 행위 등에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

건물의 노후도, 유지보수 상태, 주요 설비의 정상 작동 여부에 대한 구체적인 정보가 부족하므로 현장 확인이 필수적입니다.

감정평가서상 제시외 건물(이동식 컨테이너 제외)이 포함되므로, 철거 또는 정리에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 보입니다.

경매 절차 진행 중 추가적인 압류나 가압류 등이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

본 물건의 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

군사격장 소음대책구역에 포함되어 있어, 해당 지역의 소음 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

주변 지역은 농촌 및 산업 단지, 자연 경관 지역이 혼합된 형태이며, 위성 사진 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 전체 자산을 효율적으로 취득할 수 있습니다.

* 광범위한 토지 면적(약 4,571.42평)은 대규모 공장 운영이나 확장 사업에 유리한 기반을 제공합니다.

* 농협은행의 근저당권이 말소기준권리이며, 채무액이 감정가 대비 합리적인 수준으로 판단될 경우, 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 성장관리권역에 포함되어 있어 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

경기도 포천시 창수면에 위치한 본 공장 물건은 넓은 토지 면적과 일괄 매각이라는 점에서 투자 매력이 있습니다. 그러나 일부 토지의 맹지 여부, 급경사 지형, 다양한 토지 이용 규제, 군사격장 소음대책구역 편입 등은 신중한 검토가 필요한 리스크 요인입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 크지 않으나, 실제 현장 방문을 통해 건물 상태, 제시외 건물 포함 내역, 주변 환경 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 1,651,348,200원을 기준으로 권리 관계, 물건 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 잠재적 리스크 요인(맹지, 경사, 규제, 소음대책구역 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최저 입찰가 고려 범위: 약 1,155,943,740원 ~ 1,486,213,380원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.