나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72176 [1] 경기도 의정부시 의정부동 6-40 우림노블레스 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""배영초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철 의정부선 ""의정부중앙역""이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트(슬래브)지붕 7층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2016.09.29)
외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72176 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 6-40 우림노블레스 4층 401호

건물 사용승인일: 2016년 9월 29일

1.2. 용도 및 건물 정보

본 건물은 건축물대장 상 주요 용도가 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있으며, 현재는 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 7층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 46.34㎡ (약 14.02평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 배영초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 의정부선 의정부중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 그리고 중점경관관리구역(중랑천-백석천)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 9월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (2024카단105358)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 정보 포함)

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장현주

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 5일

* 확정일자: 2021년 10월 8일

* 배당신고일자: 2023년 11월 13일

* 대항력: 있음

* 비고:

집합건물 등기부 요약 상, 장현주 씨의 주택임차권(을5)은 권리금액 210,000,000원으로 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 앞선 전입일자(2021-11-04)와 확정일자(2021-10-08)를 가지고 있어 대항력이 인정됩니다. 등기부 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 중 인수 금액이 없다는 의미로 해석될 수 있으나, 등기부 상 '인수'로 명시된 점과 대항력 있는 임차인이 존재하는 점을 감안할 때, 해당 임차인의 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부 상 소유권보존(2016.10.05, 우향란 외 1명), 공유자전원지분전부 이전(2016.10.31, 김영웅), 소유권이전(2021.11.08, 김수미, 매매금 210,000,000원), 가압류(2024.09.10, 주택도시보증공사, 말소), 강제경매(2025.04.25, 주택도시보증공사, 말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 등기부 채권 총액은 220,000,000원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 의정부동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 도심 지역입니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 아파트 단지 등 주거 밀집 지역도 인근에 위치합니다.

4.2. 주변 시설

배영초등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 우수합니다. 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 별도의 혐오시설은 주변에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통편의성

지하철 의정부중앙역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 배영초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 편의시설

주변에 위치한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(장현주)의 존재입니다. 2억 1천만원의 보증금을 가진 임차인이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 보유하고 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부 상 '말소: 인수'라는 기재가 상충하므로, 이 부분에 대한 철저한 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다. 만약 보증금을 추가로 인수해야 한다면, 실제 투자금액이 크게 증가하거나 손실로 이어질 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

2016년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당하지만, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 제한사항

본 물건은 중점경관관리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 우수한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 여부가 불확실하다는 점이 가장 큰 투자 리스크 요인으로 작용합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보의 정확성을 반드시 확인해야 하며, 명확한 권리관계 파악 없이는 투자를 신중하게 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 입지: 초등학교와 지하철역이 인접하여 생활 및 교통 편의성이 높습니다.

* 지역 발전 잠재력: 의정부시의 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 181,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건축 연도가 2001~2002년인 인근 다세대주택(약 41~44.81㎡)이 9,800만원에서 10,500만원 수준에서 거래되었습니다.

본건은 2016년 준공으로 건축 연식이 훨씬 최신임을 감안할 때, 유사 면적의 구옥보다 높은 시세 형성이 가능합니다. 이를 바탕으로 보수적으로 평가 시, 건물 면적(46.34㎡) 기준으로 평당 95만원에서 110만원 수준을 적용해 볼 수 있습니다.

* 평당 95만원 적용 시: 약 133,190,000원 (14.02평 * 950,000원/평)

* 평당 110만원 적용 시: 약 154,220,000원 (14.02평 * 1,100,000원/평)

다만, 상기 금액은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 산정된 것입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 등기부 상 '인수' 기재의 충돌로 인해, 임차인 보증금 210,000,000원 인수 여부에 따라 실제 취득 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 제시합니다. 다만, 임차인과의 협상 또는 명도 관련 추가 비용 발생 가능성, 권리관계 명확화 필요성 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.