나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12410 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 ""북한산보국문역"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 시장주변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철역 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상4층건물로서(""집합건축물대장"" 상에 사용승인일은 2020,12,22 일임),

외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)임

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재재탐지 및 경보기, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 에어컨설비, 제1층 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 4필지 일단의 부정형으로서 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 4필지 일단의 토지 북측과 동측 등으로 솔샘로4길의 아스팔트포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서"" 상에 기호1은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 임. 기호2는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임. 기호3은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 임. 기호4는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.


(2) 대상물건의 확인조사시 이헤관계인 등 부재로 내부구조 확인이 불가하였으며, 관할 성북구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 제402호의‘건축물현황도'를 기준하여 평가사례 및 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매진행시 참고하시고, 경매참여 시 재확 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12410 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 189,000,000원

토지면적: 575.22㎡ (약 174.0평)

토지지분: 17.119479890870235㎡ (약 5.18평)

건물면적 (전용면적): 16.22㎡ (약 4.91평)

건물총면적 (집합건축물대장 기준, 해당 동): 259.566㎡ (약 78.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2020년 12월 22일

2. 입지조건

주변 환경: 대상 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 "북한산보국문역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 시장 주변 상가지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철역(북한산보국문역)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 이용: 대상 물건의 토지는 4필지 일단의 부정형으로서 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 건물의 4필지 일단의 토지는 북측과 동측으로 솔샘로4길의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 대상 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존: 정태성 (2021-02-01)

* 주택 임차권: 장혜원 (보증금 90,000,000원, 전입 2021-08-03, 확정 2021-06-30). 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (등기부 을구 3번)

* 말소 기준 권리: 압류 (경기광주세무서장, 2023-06-28)

* 기타 권리: 말소 기준 권리보다 후순위인 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑1, 갑2, 갑3, 갑4, 갑6, 갑8 등)

* 등기부 채권 총액: 719,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-03

* 확정일자: 2021-06-30

* 대항력: 있음. 임차인의 보증금 90,000,000원은 배당받는 금액에 따라 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 보증금 90,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있어 최종 인수 금액 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

주변 상권: 대상 물건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 상업 시설 또한 일정 부분 분포하고 있습니다.

주요 시설: 우이신설선 북한산보국문역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 소형 주택의 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 우이신설선 북한산보국문역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설, 소규모 상점, 마트, 병원 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설:

* 본 물건 주변 지역은 주로 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 형태를 띠고 있습니다.

* 주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 장혜원(주택도시보증공사)은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 90,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 배당표 확인을 통해 최종 인수 금액을 산정하는 것이 매우 중요합니다.

내부 구조 확인 어려움: 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 확인이 불가했으며, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의해 평가되었으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 재확인이 필요합니다.

소형 면적: 전용면적이 16.22㎡로 매우 작아, 투자자 또는 실거주자의 선호도가 특정 수요층(1인 가구 등)에 국한될 수 있으며, 이에 따른 환금성 저하 가능성을 고려해야 합니다.

토지 지분: 토지 지분은 17.119㎡로, 해당 건물이 속한 전체 토지(4필지) 중 일부에 대한 소유권 지분입니다. 공동 소유의 특성상 향후 토지 관련 결정 과정에서 이견이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 2020년 준공의 신축 도시형생활주택입니다. 북한산보국문역 역세권이라는 입지적 장점과 신축이라는 점이 주요 특징입니다.

가장 주의해야 할 사항은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 90,000,000원의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 본건 경매 절차의 가장 큰 변수입니다.

매우 작은 전용면적(16.22㎡) 대비 감정가(189,000,000원)는 면적당 가격으로 볼 때 높게 책정되었으나, 이는 신축 건물임을 감안한 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 말소 기준 권리보다 후순위인 대부분의 채권이 소멸될 예정이므로, 임차인 보증금 인수 여부만 명확히 파악된다면 비교적 권리 분석은 용이한 편입니다.

8. 투자 포인트

신축 역세권 소형 주택: 2020년 사용승인된 최신 건물이며, 우이신설선 북한산보국문역과의 접근성이 뛰어나 1인 가구 또는 소액 투자 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 역세권의 소형 주택은 대학생, 사회초년생, 직장인 등 꾸준한 임대 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 계획, 교통망 확충 등 추가적인 호재 발생 시 시세 상승의 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금 (인수 가능성 있음): 90,000,000원

시세 분석:

제공된 주변 매매 사례들은 본건(16.22㎡)보다 훨씬 넓은 면적(38.76㎡ ~ 55.68㎡)의 다세대/연립 주택들입니다. 또한, 이들 비교 사례의 건축 연도는 1986년식, 2004년식, 2002년식으로 본건(2020년식)보다 오래되었습니다.

비교 사례들의 면적당 가격은 약 304만원/㎡ ~ 420만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적(16.22㎡)에 대한 감정가(189,000,000원)는 면적당 가격으로 환산 시 약 11,652,000원/㎡로, 비교 사례의 면적당 가격보다 매우 높은 수준입니다. 이는 본건이 신축 건물이고 역세권이라는 점이 반영된 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 90,000,000원을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 하는 규칙에 따라, 본건의 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

본건은 신축 건물임에도 불구하고 면적이 매우 작고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 고려 시, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 170,000,000원

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